Kna­cki­ge Urtei­le rund um die Eigentümerversammlung

Die kna­ckigs­ten Urtei­le zur Eigentümerversammlung:

Ver­samm­lun­gen von Woh­nungs­ei­gen­tü­mern unter­lie­gen grund­sätz­lich stren­gen Regeln. Dar­über, was gilt und was nicht, ent­brennt oft­mals Streit – mit oder ohne Coro­na­kri­se. Mal ist der Ort strit­tig, mal der Zeit­punkt oder Rech­te und Pflich­ten der Teil­neh­mer. Der LBS-Info­dienst Recht und Steu­ern macht auf rele­van­te Urtei­le zu die­ser The­ma­tik aufmerksam.

Unter frei­em Himmel

Die Coro­na-Pan­de­mie macht auch mal unge­wöhn­li­che Eigen­tü­mer­ver­samm­lun­gen mög­lich. So hat zum Bei­spiel ein Ver­wal­ter zur Ver­mei­dung der Anste­ckungs­ge­fahr den Spiel­platz auf dem Grund­stück der WEG für die Ver­samm­lung gewählt. Nicht alle Mit­glie­der waren mit der Frei­luft­ver­an­stal­tung ein­ver­stan­den. Sie zogen vor Gericht – unter ande­rem mit der Begrün­dung, dass an besag­tem Ort unter frei­em Him­mel „jeder­mann“ zuhö­ren kön­ne und somit die vor­ge­schrie­be­ne Nicht­öf­fent­lich­keit feh­le. Das Amts­ge­richt Ber­lin-Wed­ding war hier ande­rer Mei­nung (Urteil v. 13.7.2020, Az. 9 C 214/20). Nach Über­zeu­gung des Gerichts ent­sprach die Ent­schei­dung für den Spiel­platz einer ord­nungs­ge­mä­ßen Ver­wal­tung. Die Mit­glie­der sei­en auf­grund der spe­zi­el­len Lage des Ortes weit­ge­hend vor Zuhö­rern geschützt gewe­sen. Zudem wäre eine Ver­samm­lung inner­halb eines geschlos­se­nen Rau­mes auf­grund der aktu­el­len Lage erst deut­lich spä­ter mög­lich gewesen.

Treff­punkt Waschküche

In der Pra­xis stellt sich auch ohne Coro­na-Pan­de­mie hin und wie­der die Fra­ge, ob der für die Eigentümer­versamm­lung gewähl­te Ort geeig­net und ange­mes­sen ist. In Dort­mund traf sich eine Gemein­schaft zu die­sem Zweck in der Wasch­kü­che der Wohn­an­la­ge – hier­ge­gen wen­den sich im Nach­hin­ein ein­zel­ne Mit­glie­der. Das Land­ge­richt Dort­mund (Urteil v. 23.11.2018, Az. 17 S 83/18) beton­te in sei­nem Urteil, es kom­me aus­schließ­lich dar­auf an, ob die Ört­lich­keit eine ord­nungs­ge­mä­ße Ver­samm­lung ermög­li­che. Hier habe man ledig­lich sie­ben Minu­ten benö­tigt, um zwei Tages­ord­nungs­punk­te zu behan­deln. Das sei auch in einer Wasch­kü­che möglich.

Zutritt für Dolmetscher

Ist ein Woh­nungs­ei­gen­tü­mer der deut­schen Spra­che nicht mäch­tig, darf bei der Bespre­chung kom­ple­xer Inhal­te ein Dol­met­scher an der Ver­samm­lung teil­neh­men. Einer Spa­nie­rin wur­de das ver­wei­gert: Sie ver­ließ dar­auf­hin das Tref­fen und focht anschlie­ßend alle Beschlüs­se an. Das Amts­ge­richt Wies­ba­den (Urteil v. 27.7.2012, Az. 92 C 217/11) gab ihr Recht.

Lau­fen­de Ver­samm­lung verlassen

Jeder Eigen­tü­mer hat natür­lich das Recht, die Ver­samm­lung zu jedem Zeit­punkt zu ver­las­sen. Selbst wenn er dadurch die Beschluss­fä­hig­keit gefähr­det oder gar been­det. Es gibt kei­ne Treue­pflicht, die WEG-Mit­glie­der dazu ver­pflich­tet, in der Ver­samm­lung aus­zu­har­ren, so urteil­te das Amts­ge­richt Neu­markt / Ober­pfalz (Urteil v. 20.8.2015, Az. 4 C 5/14). Im Fall hat­te der Weg­gang eines von 125 Eigen­tü­mern dazu geführt, dass die Beschluss­fä­hig­keit ver­lo­ren ging.
Dank der WEG-Refom am 1.12.2020 besteht die­se Gefahr nicht mehr. Die Beschluss­fä­hig­keit ist nicht mehr an die Zahl der Teil­neh­mer gebun­den.
 
Ter­mi­nie­rung: Vor­lauf bei Schulferien

Bei der Ter­mi­nie­rung von Eigen­tü­mer­ver­samm­lun­gen müs­sen die Schul­fe­ri­en berück­sich­tigt wer­den. Es darf gene­rell eine Ver­samm­lung anbe­raumt wer­den, aller­dings ist ein Vor­lauf von mehr als zwei Wochen nötig, ent­schied das Land­ge­richt Karls­ru­he (Urteil v. 25.10.2013, Az. 11 S 16/13). Einer der Eigen­tü­mer befand sich im Urlaub und klag­te erfolg­reich auf Annul­lie­rung der gefass­ten Beschlüsse.

Seit dem 1.12.2020 beträgt der Ein­la­dungs­vor­lauf zur jähr­li­chen ETV 3 Wochen.

Her­aus­ga­be von (E‑Mail)-Adressen

Woh­nungs­ei­gen­tü­mern muss es mög­lich sein, auch außer­halb der Ver­samm­lung in Kon­takt zu tre­ten und über inter­ne Ange­le­gen­hei­ten zu kom­mu­ni­zie­ren. Ein Ver­wal­ter ist ver­pflich­tet, auf Anfor­de­rung eine Lis­te der Eigen­tü­mer mit Namen und Adres­sen an die Mit­glie­der her­aus­zu­ge­ben. Das muss die WEG nicht zuvor beschlie­ßen, ent­schied das Land­ge­richt Düs­sel­dorf (Urteil v. 4.10.2018, Az. 25 S 22/18). Ein Anspruch auf die Her­aus­ga­be von E‑Mail-Adres­sen besteht nicht.

Rede­recht scho­nend begrenzen

Die Rede­frei­heit ist ein hohes Gut inner­halb der Eigentümer­versamm­lung. Die Mit­glie­der soll­ten ihre Inter­es­sen mög­lichst unein­ge­schränkt ver­tre­ten dür­fen. Das Land­ge­richt Frank­furt (Urteil v. 7.6.2018, Az. 2–13 S 88/17) stell­te fest, dass das Rede­recht nur unter Wah­rung der Ver­hält­nis­mä­ßig­keit und scho­nend beschränkt wer­den darf. Im vor­lie­gen­den Fall hat­te sich ein Eigen­tü­mer beschwert, weil die Debat­te über Sanie­rungs­maß­nah­men bei einer zwei­ten Ver­samm­lung zu dem The­ma für been­det erklärt wor­den war, obwohl er noch Argu­men­te hat­te vor­brin­gen wol­len. Wenigs­tens eine abschlie­ßen­de Stel­lung­nah­me, so die Rich­ter, hät­te noch drin sein müssen.

Ver­wal­ter: Haft­bar­keit bei Beschlussantrag

Von einem Ver­wal­ter wird das peni­ble Ein­hal­ten aller recht­li­chen Vor­schrif­ten bei der Vor­be­rei­tung und dem Ablauf der Eigentümer­versamm­lung erwar­tet. Legt er zum Bei­spiel der WEG pflicht­wid­rig einen spä­ter anfecht­ba­ren Beschluss­an­trag vor, kann er dafür haft­bar gemacht wer­den, so das Land­ge­richt Ber­lin (Urteil v. 2.2. 2018, Az. 85 S 98/16). In dem Fall ging es um Sanie­rungs­ar­bei­ten und den Eigen­tü­mern lag nur ein Ange­bot eines Unter­neh­mens vor – das war nicht ausreichend.

Hier darf und muss der Ver­wal­ter eigen­mäch­tig handeln

Im Not­fall ist ein Ver­wal­ter berech­tigt und ver­pflich­tet, eigen­mäch­tig zu han­deln. Im vor­lie­gen­den Fall trat in einer Wohn­an­la­ge ein Gas­leck auf. Exper­ten beton­ten, dass inner­halb von vier Wochen eine Repa­ra­tur nötig sei, um eine dro­hen­de Total­sper­rung des Anschlus­ses zu ver­mei­den. Der Ver­wal­ter erteil­te einen Auf­trag, ohne eine Eigentümer­versamm­lung ein­zu­be­ru­fen. Ein Eigen­tü­mer war damit nicht ein­ver­stan­den. Das Land­ge­richt Frank­furt (Urteil v. 26.4.2016, Az. 2–09 S 26/14) sah das anders: Der Ver­wal­ter sei zur Ver­ga­be des Auf­trags berech­tigt gewe­sen. Der Eigen­tü­mer muss­te das dulden.

Beweis­ver­fah­ren zur Siche­rung von Gewährleistungsansprüchen

Ein Ver­wal­ter darf nicht unter allen Umstän­den eigen­mäch­tig ein selb­stän­di­ges Beweis­ver­fah­ren zur Siche­rung von Gewähr­leis­tungs­an­sprü­chen ein­lei­ten. In kon­kre­ten Fall hat­te sich eine Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft nicht dar­auf eini­gen kön­nen, mög­li­che Män­gel­rech­te gegen­über dem Bau­trä­ger gel­tend zu machen. Das Land­ge­richt Frank­furt (Urteil v. 18.4.2019, Az. 2–13 S 55/18) kam zum Schluss, dass trotz dro­hen­der Ver­jäh­rung den Eigen­tü­mern das Pro­blem bekannt gewe­sen sei und sie sich eben gera­de nicht ent­schie­den hät­ten, etwas zu unternehmen.