Bau­li­che Ver­än­de­run­gen nach WEG-Reform

Amor­ti­sa­ti­on inner­halb eines ange­mes­se­nen Zeitraums

Nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG haben die Kos­ten für mehr­heit­lich beschlos­se­ne moder­ni­sie­ren­de Erhal­tungs­maß­nah­men alle Woh­nungs­ei­gen­tü­mer dann zu tra­gen, wenn sich die­se inner­halb eines ange­mes­se­nen Zeit­raums amor­ti­sie­ren. Als Anhalts­punkt bleibt hier auch wei­ter­hin der bis­lang für sol­che Maß­nah­men der moder­ni­sie­ren­den Instand­set­zung gel­ten­de Zeit­raum von 10 Jahren. 

Maß­nah­men die durch eine 2/3‑Mehrheit beschlos­sen wurden

Eine wei­te­re Aus­nah­me ergibt sich aus § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG. Wird eine bau­li­che Maß­nah­me mit einer Mehr­heit von mehr als 2/3 der abge­ge­be­nen Stim­men beschlos­sen, und der Hälf­te aller Mit­ei­gen­tums­an­tei­le sind eben­falls sämt­li­che Woh­nungs­ei­gen­tü­mer der Kos­ten­tra­gung gegen­über ver­pflich­tet, soweit die Maß­nah­me nicht mit unver­hält­nis­mä­ßi­gen Kos­ten ver­bun­den ist. Wann im Ein­zel­fall von einer Unver­hält­nis­mä­ßig­keit aus­zu­ge­hen sein wird, hängt maß­geb­lich davon ab, wel­che Art Bau­maß­nah­me zur Durch­füh­rung kom­men soll.

Bei einer Maß­nah­me der Moder­ni­sie­rung des Gemein­schafts­ei­gen­tums nach bis­he­ri­ger Les­art wird die­ser Grund­satz auch wei­ter­hin Anwen­dung fin­den. Woh­nungs­ei­gen­tü­mer haben durch Bil­dung der Instand­hal­tungs­rück­la­ge für die Finan­zie­rung von Maß­nah­men zu sor­gen, auch wenn sie über eine rei­ne Erhal­tungs­maß­nah­me hin­aus­ge­hen.
Frei­lich ist die­se Rege­lung, die für sämt­li­che Maß­nah­men der bau­li­chen Ver­än­de­rung mit Aus­nah­me der moder­ni­sie­ren­den Erhal­tungs­maß­nah­men gilt, geeig­net, ins­be­son­de­re sinn­vol­le Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men an der Abstim­mungs­tak­tik ein­zel­ner Woh­nungs­ei­gen­tü­mer schei­tern zu las­sen. Ande­rer­seits ist zu berück­sich­ti­gen, dass auf Grund­la­ge der bis­he­ri­gen Rechts­la­ge in § 22 Abs. 2 WEG a. F. gar 3/4 sämt­li­cher Woh­nungs­ei­gen­tü­mer für eine Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­me stim­men und dabei mehr als die Hälf­te der Mit­ei­gen­tums­an­tei­le reprä­sen­tie­ren mussten. 

Pri­vi­le­gier­te Maßnahmen

Maß­nah­men zur Bar­rie­re­frei­heit, des Ladens von E‑Mobilen, des Ein­bruch­schut­zes und des Anschlus­ses an das Glas­fa­ser­ka­bel. Durch den neu­en § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG wird den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern der Anspruch auf Gestat­tung bestimm­ter bau­li­cher Ver­än­de­run­gen eingeräumt. 

Über die Aus­ge­stal­tung darf durch Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ent­schei­den werden

Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer haben bezüg­lich der Fra­ge des „Ob“ der pri­vi­le­gier­ten bau­li­chen Ver­än­de­run­gen kei­nen Ermes­sens­spiel­raum. Aller­dings ist das „Wie“ in der Ent­schei­dungs­be­fug­nis der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer. Sie kön­nen also nicht nur Vor­ga­ben bezüg­lich der kon­kre­ten Aus­füh­rung der Maß­nah­me machen, son­dern auch ent­schei­den, ob die Maß­nah­me durch den jewei­li­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer aus­ge­führt wird oder durch die Gemein­schaft auf Kos­ten des bau­wil­li­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mers. In die­sem Fall soll­te die Maß­nah­me erst durch­ge­führt wer­den, wenn der bau­wil­li­ge Woh­nungs­ei­gen­tü­mer einen ent­spre­chen­den Kos­ten­vor­schuss geleis­tet hat.
Nach­züg­ler-Betei­li­gung

Woh­nungs­ei­gen­tü­mern ist die Nut­zung bau­li­cher Ver­än­de­run­gen gegen eine ange­mes­se­ne Aus­gleichs­zah­lung zu gestat­ten. Wur­de also einem Woh­nungs­ei­gen­tü­mer der Ein­bau eines Trep­pen­lifts im gemein­schaft­li­chen Trep­pen­haus auf sei­ne Kos­ten gestat­tet, ist einem wei­te­ren Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, der zwi­schen­zeit­lich eben­falls auf die Nut­zung des Trep­pen­lifts ange­wie­sen ist, die­se zu gestat­ten, wenn er antei­lig die Kos­ten der Errich­tung erstat­tet und künf­tig antei­li­ge Betriebs- und Erhal­tungs­kos­ten trägt.

Auch über die Gestat­tung zur Nut­zung beschlie­ßen die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer. Das machen nicht etwa die betref­fen­den Woh­nungs­ei­gen­tü­mer unter sich aus. Das Glei­che gilt natür­lich, wenn etwa auf Initia­ti­ve eines oder meh­re­rer Woh­nungs­ei­gen­tü­mer die erfor­der­li­chen Maß­nah­men zum Laden von E‑Autos geschaf­fen wur­de und Woh­nungs­ei­gen­tü­mer im nach­hin­ein etwa unter Erwei­te­rung die­ser Mög­lich­keit an den bereits vor­han­de­nen Ein­rich­tun­gen teil­ha­ben wollen.

Das Abstim­mungs­ver­hal­ten dokumentieren

Der Ver­wal­ter wird bei sämt­li­chen Maß­nah­men der bau­li­chen Ver­än­de­rung, die nicht zu einer Kos­ten­ver­tei­lung unter sämt­li­chen Woh­nungs­ei­gen­tü­mern füh­ren, dass Abstim­mungs­ver­hal­ten nament­lich doku­men­tie­ren müs­sen, sodass zum einen die Nach­züg­ler-Pro­ble­ma­tik zu bewäl­ti­gen ist und über­haupt eine zutref­fen­de Kos­ten­ver­tei­lung vor­ge­nom­men wer­den kann. 

Bau­li­che Ver­än­de­run­gen und ihre Grenzen

Nach § 20 Abs. 4 WEG dür­fen bau­li­che Ver­än­de­run­gen nicht beschlos­sen und kön­nen nicht ver­langt wer­den, wenn sie zu einer grund­le­gen­den Umge­stal­tung der Wohn­an­la­ge füh­ren oder ein­zel­ne Woh­nungs­ei­gen­tü­mer gegen­über ande­ren unbil­lig benach­tei­li­gen. Mit Blick auf das Kri­te­ri­um einer grund­le­gen­den Umge­stal­tung der Wohn­an­la­ge wird die Recht­spre­chung künf­tig die ent­spre­chen­den Vor­aus­set­zun­gen aus­ar­bei­ten müs­sen. Was eine unbil­li­ge Benach­tei­li­gung ein­zel­ner Woh­nungs­ei­gen­tü­mer gegen­über ande­ren bedeu­tet? Hier dürf­te wohl die bis­he­ri­ge Recht­spre­chung wei­ter maß­geb­lich blei­ben (Maß­nah­men der Moder­ni­sie­rung des § 22 Abs. 2 WEG).

Bei den nicht pri­vi­le­gier­ten Gestal­tungs­maß­nah­men auf Grund­la­ge von § 20 Abs. 3 WEG dürf­te aller­dings eine Beschluss­ver­kün­dung ohne Ein­ver­ständ­nis der nach­tei­lig betrof­fe­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer auch dann nicht mög­lich sein, wenn die Maß­nah­me unter­halb der Schwel­le einer grund­le­gen­den Umge­stal­tung bzw. unbil­li­gen Benach­tei­li­gung liegt.