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Patrik Merz
Immobilienverwalter
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Beim Thema bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums bringt die WEG-Reform wesentliche Änderungen mit sich.
Bauliche Veränderungen umfassen sämtliche Maßnahmen, die über solche der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums hinausgehen. Also gelten auch Maßnahmen der bisherigen modernisierenden Instandsetzung und solche der bisherigen Modernisierung des Gemeinschaftseigentums zu baulichen Veränderungen.
Maßgeblich sind zunächst zwei Aspekte:
Für jede Maßnahme der baulichen Veränderung benötigt es einen Beschluss.
Die Kosten haben diejenigen zu tragen und sind zur entsprechenden Nutzung berechtigt, welche der Maßnahme zustimmen.
Kostenverteilung unter allen Wohnungseigentümern
Von dem Grundsatz, dass diejenigen Wohnungseigentümer, die der Baumaßnahme zustimmen, deren Kosten zu tragen haben, gibt es zwei bedeutsame Ausnahmen:
Beim Thema bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums, bringt die WEG-Reform Wesentliche Änderungen mit sich.
Bauliche Veränderungen umfassen sämtliche Maßnahmen, die über solche der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums hinausgehen. Also gelten auch Maßnahmen der bisherigen modernisierenden Instandsetzung und solche der bisherigen Modernisierung des Gemeinschaftseigentums zu baulichen Veränderungen
Maßgeblich sind zunächst zwei Aspekte:
Kostenverteilung unter allen Wohnungseigentümern
Von dem Grundsatz, dass diejenigen Wohnungseigentümer, die der Baumaßnahme zustimmen, deren Kosten zu tragen haben, gibt es zwei bedeutsame Ausnahmen:
Amortisation innerhalb eines angemessenen Zeitraums
Nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG haben die Kosten für mehrheitlich beschlossene modernisierende Erhaltungsmaßnahmen alle Wohnungseigentümer dann zu tragen, wenn sich diese innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren. Als Anhaltspunkt bleibt hier auch weiterhin der bislang für solche Maßnahmen der modernisierenden Instandsetzung geltende Zeitraum von 10 Jahren.
Maßnahmen die durch eine 2/3‑Mehrheit beschlossen wurden
Eine weitere Ausnahme ergibt sich aus § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG. Wird eine bauliche Maßnahme mit einer Mehrheit von mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen beschlossen, und der Hälfte aller Miteigentumsanteile sind ebenfalls sämtliche Wohnungseigentümer der Kostentragung gegenüber verpflichtet, soweit die Maßnahme nicht mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist. Wann im Einzelfall von einer Unverhältnismäßigkeit auszugehen sein wird, hängt maßgeblich davon ab, welche Art Baumaßnahme zur Durchführung kommen soll.
Bei einer Maßnahme der Modernisierung des Gemeinschaftseigentums nach bisheriger Lesart wird dieser Grundsatz auch weiterhin Anwendung finden. Wohnungseigentümer haben durch Bildung der Instandhaltungsrücklage für die Finanzierung von Maßnahmen zu sorgen, auch wenn sie über eine reine Erhaltungsmaßnahme hinausgehen.
Freilich ist diese Regelung, die für sämtliche Maßnahmen der baulichen Veränderung mit Ausnahme der modernisierenden Erhaltungsmaßnahmen gilt, geeignet, insbesondere sinnvolle Modernisierungsmaßnahmen an der Abstimmungstaktik einzelner Wohnungseigentümer scheitern zu lassen. Andererseits ist zu berücksichtigen, dass auf Grundlage der bisherigen Rechtslage in § 22 Abs. 2 WEG a. F. gar 3/4 sämtlicher Wohnungseigentümer für eine Modernisierungsmaßnahme stimmen und dabei mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren mussten.
Privilegierte Maßnahmen
Maßnahmen zur Barrierefreiheit, des Ladens von E‑Mobilen, des Einbruchschutzes und des Anschlusses an das Glasfaserkabel. Durch den neuen § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG wird den Wohnungseigentümern der Anspruch auf Gestattung bestimmter baulicher Veränderungen eingeräumt.
Über die Ausgestaltung darf durch Wohnungseigentümer entscheiden werden
Die Wohnungseigentümer haben bezüglich der Frage des „Ob“ der privilegierten baulichen Veränderungen keinen Ermessensspielraum. Allerdings ist das „Wie“ in der Entscheidungsbefugnis der Wohnungseigentümer. Sie können also nicht nur Vorgaben bezüglich der konkreten Ausführung der Maßnahme machen, sondern auch entscheiden, ob die Maßnahme durch den jeweiligen Wohnungseigentümer ausgeführt wird oder durch die Gemeinschaft auf Kosten des bauwilligen Wohnungseigentümers. In diesem Fall sollte die Maßnahme erst durchgeführt werden, wenn der bauwillige Wohnungseigentümer einen entsprechenden Kostenvorschuss geleistet hat.
Nachzügler-Beteiligung
Wohnungseigentümern ist die Nutzung baulicher Veränderungen gegen eine angemessene Ausgleichszahlung zu gestatten. Wurde also einem Wohnungseigentümer der Einbau eines Treppenlifts im gemeinschaftlichen Treppenhaus auf seine Kosten gestattet, ist einem weiteren Wohnungseigentümer, der zwischenzeitlich ebenfalls auf die Nutzung des Treppenlifts angewiesen ist, diese zu gestatten, wenn er anteilig die Kosten der Errichtung erstattet und künftig anteilige Betriebs- und Erhaltungskosten trägt.
Auch über die Gestattung zur Nutzung beschließen die Wohnungseigentümer. Das machen nicht etwa die betreffenden Wohnungseigentümer unter sich aus. Das Gleiche gilt natürlich, wenn etwa auf Initiative eines oder mehrerer Wohnungseigentümer die erforderlichen Maßnahmen zum Laden von E‑Autos geschaffen wurde und Wohnungseigentümer im nachhinein etwa unter Erweiterung dieser Möglichkeit an den bereits vorhandenen Einrichtungen teilhaben wollen.
Das Abstimmungsverhalten dokumentieren
Der Verwalter wird bei sämtlichen Maßnahmen der baulichen Veränderung, die nicht zu einer Kostenverteilung unter sämtlichen Wohnungseigentümern führen, dass Abstimmungsverhalten namentlich dokumentieren müssen, sodass zum einen die Nachzügler-Problematik zu bewältigen ist und überhaupt eine zutreffende Kostenverteilung vorgenommen werden kann.
Bauliche Veränderungen und ihre Grenzen
Nach § 20 Abs. 4 WEG dürfen bauliche Veränderungen nicht beschlossen und können nicht verlangt werden, wenn sie zu einer grundlegenden Umgestaltung der Wohnanlage führen oder einzelne Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig benachteiligen. Mit Blick auf das Kriterium einer grundlegenden Umgestaltung der Wohnanlage wird die Rechtsprechung künftig die entsprechenden Voraussetzungen ausarbeiten müssen. Was eine unbillige Benachteiligung einzelner Wohnungseigentümer gegenüber anderen bedeutet? Hier dürfte wohl die bisherige Rechtsprechung weiter maßgeblich bleiben (Maßnahmen der Modernisierung des § 22 Abs. 2 WEG).
Bei den nicht privilegierten Gestaltungsmaßnahmen auf Grundlage von § 20 Abs. 3 WEG dürfte allerdings eine Beschlussverkündung ohne Einverständnis der nachteilig betroffenen Wohnungseigentümer auch dann nicht möglich sein, wenn die Maßnahme unterhalb der Schwelle einer grundlegenden Umgestaltung bzw. unbilligen Benachteiligung liegt.
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