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Patrik Merz
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Ein Mieter, der infolge einer Pflichtverletzung des Vermieters aus der Wohnung auszieht und keine neue Wohnung anmietet, sondern Wohnungs- oder Hauseigentum erwirbt, kann die hierfür angefallenen Maklerkosten nicht als Schadensersatz vom Vermieter verlangen.
Hintergrund: Mieter erwerben nach Kündigung Wohneigentum
In zwei Fällen verlangen die ehemaligen Mieter von Wohnungen von den Ex-Vermietern die Erstattung von Maklerkosten für den Kauf von Wohneigentum.
Ein Mieter, der infolge einer Pflichtverletzung des Vermieters aus der Wohnung auszieht und keine neue Wohnung anmietet, sondern Wohnungs- oder Hauseigentum erwirbt, kann die hierfür angefallenen Maklerkosten nicht als Schadensersatz vom Vermieter ersetzt verlangen.
Hintergrund: Mieter erwerben nach Kündigung Wohneigentum
In zwei Fällen verlangen die ehemaligen Mieter von Wohnungen von den Ex-Vermietern die Erstattung von Maklerkosten für den Kauf von Wohneigentum.
Im 1. Fall kaufte der Mieter eine Eigentumswohnung nachdem ihm der Mietvertrag aufgrund von Eigenbedarf gekündigt hatte und es zu Räumungsprozess kam. Die Provision für den Makler betrug beim Kauf der Eigentumswohnung knapp 30.000 €. Nachdem sich die Parteien auf einen Vergleich geeinigt hatten den Mieter ausgezogen ist realisierte der Vermieter den Eigenbedarf nicht. Der ehemalige Mieter verlangte Schadensersatz vom Vermieter, unter anderem auch die Erstattung der Maklerkosten die ihm beim Kauf der Eigentumswohnung entstanden sind. Mit der Begründung der Eigenbedarf sei vorgetäuscht gewesen.
Im 2. Fall hatte ein Mieter ein Einfamilienhaus gekauft nachdem er sein Mietvertrag aufgrund eines Fehlverhaltens vom Vermieter gekündigt hatte. Maklerkosten in Höhe von 13.000 € wollte er vom Vermieter als Schadensersatz.
Entscheidung: Kein Ersatz für Maklerkosten
Der BGH gibt in beiden Fällen den Vermietern recht.
Die Schadensersatzpflicht eines pflichtwidrig handelnden Vermieters umfasst nicht die Maklerkosten, die einem Mieter entstehen, der von der Anmietung einer neuen Wohnung absieht und stattdessen Wohnungs- oder Hauseigentum erwirbt.
Zwar ist der Erwerb von Eigentum an einer Wohnung beziehungsweise einem Hausanwesen eine adäquat kausale Reaktion des Mieters auf eine Pflichtverletzung des Vermieters. Es ist nicht außerhalb des zu erwartenden Verlaufs der Dinge, dass ein Mieter den notwendigen Wohnungswechsel zum Anlass nimmt, künftig lieber in Eigentum zu wohnen und zu dessen Erwerb einen Makler zu beauftragen.
Allerdings sind die im Zuge des Eigentumserwerbs aufgewandten Maklerkosten nicht mehr vom Schutzzweck der jeweils verletzten Vertragspflicht umfasst. Vermieter haften nur für die Schadensfolgen, die durch die verletzte Vertragspflicht abgewendet werden sollten. Der Schaden muss in einem inneren Zusammenhang mit dem (verletzten) Gebrauchserhaltungsinteresse des Mieters stehen. Das ist bezüglich der Maklerkosten für den Kauf einer Immobilie nicht der Fall.
Die Mieter haben mithilfe des Maklers nicht lediglich ihren Besitzverlust an der bisherigen Wohnung ausgeglichen, sondern im Vergleich zu ihrer bisherigen Stellung eine hiervon zu unterscheidende (Rechts-)Stellung als Eigentümer eingenommen.
Anders als ein Mieter unterliegt ein Eigentümer hinsichtlich der Nutzung seiner Wohnung keinen vertraglichen Bindungen. Außerdem ist das Nutzungsrecht nicht zeitlich begrenzt, während einem Mieter nur ein Anspruch auf Gebrauchsüberlassung auf Zeit zusteht.
Ein bisheriger Mieter, der sich zum Erwerb einer Wohnung oder eines Hausanwesens entscheidet, verfolgt hinsichtlich der Deckung seines Wohnbedarfs andere Interessen als bisher. Hierdurch anfallende Kosten stehen nicht mehr in dem gebotenen inneren Zusammenhang zu einer Pflichtverletzung des Vermieters.
Im Verfahren VIII ZR 371/18 hat der Bundesgerichtshof das Verfahren an das Berufungsgericht zurückverwiesen, damit geprüft werden kann, ob dem Mieter ein Anspruch auf Ersatz der weiter geltend gemachten Kündigungsfolgeschäden in Form der Umzugskosten, der Mehrkosten für die Übergangsunterkunft sowie der Kosten für den Aus- und Umbau der Einbauküche zusteht.
Im Gegensatz zu den Maklerkosten für den Eigentumserwerb stehen diese Schäden noch in dem gebotenen inneren Zusammenhang zur Vertragspflichtverletzung des Vermieters. Der Umstand, dass der Mieter sich entschließt, seinen künftigen Wohnbedarf nicht mehr mittels der Anmietung von Räumlichkeiten zu decken, sondern Eigentum zu erwerben, hat bezüglich dieser Schadenspositionen, die anders als die Maklerkosten, bereits in dem durch die Pflichtverletzung des Vermieters herbeigeführten Wohnungsverlust angelegt sind, keinen Einfluss auf die grundsätzliche Erstattungsfähigkeit. Sofern daher die Pflichtverletzung für die Kündigung kausal geworden ist (was das Berufungsgericht bisher offengelassen hat), kann die grundsätzliche Ersatzfähigkeit der Kosten für den Umzug und eine Übergangsunterkunft nicht verneint werden.
(BGH, Urteile v. 9.12.2020, VIII ZR 238/18 und VIII ZR 371/18)
Im 1. Fall kaufte der Mieter eine Eigentumswohnung nachdem ihm der Mietvertrag aufgrund von Eigenbedarf gekündigt hatte und es zu Räumungsprozess kam. Die Provision für den Makler betrug beim Kauf der Eigentumswohnung knapp 30.000 €. Nachdem sich die Parteien auf einen Vergleich geeinigt hatten den Mieter ausgezogen ist realisierte der Vermieter den Eigenbedarf nicht. Der ehemalige Mieter verlangte Schadensersatz vom Vermieter, unter anderem auch die Erstattung der Maklerkosten die ihm beim Kauf der Eigentumswohnung entstanden sind. Mit der Begründung der Eigenbedarf sei vorgetäuscht gewesen.
Im 2. Fall hatte ein Mieter ein Einfamilienhaus gekauft nachdem er sein Mietvertrag aufgrund eines Fehlverhaltens vom Vermieter gekündigt hatte. Maklerkosten in Höhe von 13.000 € wollte er vom Vermieter als Schadensersatz.
Entscheidung: Kein Ersatz für Maklerkosten
Der BGH gibt in beiden Fällen den Vermietern recht.
Die Schadensersatzpflicht eines pflichtwidrig handelnden Vermieters umfasst nicht die Maklerkosten, die einem Mieter entstehen, der von der Anmietung einer neuen Wohnung absieht und stattdessen Wohnungs- oder Hauseigentum erwirbt.
Zwar ist der Erwerb von Eigentum an einer Wohnung beziehungsweise einem Hausanwesen eine adäquat kausale Reaktion des Mieters auf eine Pflichtverletzung des Vermieters. Es ist nicht außerhalb des zu erwartenden Verlaufs der Dinge, dass ein Mieter den notwendigen Wohnungswechsel zum Anlass nimmt, künftig lieber in Eigentum zu wohnen und zu dessen Erwerb einen Makler zu beauftragen.
Allerdings sind die im Zuge des Eigentumserwerbs aufgewandten Maklerkosten nicht mehr vom Schutzzweck der jeweils verletzten Vertragspflicht umfasst. Vermieter haften nur für die Schadensfolgen, die durch die verletzte Vertragspflicht abgewendet werden sollten. Der Schaden muss in einem inneren Zusammenhang mit dem (verletzten) Gebrauchserhaltungsinteresse des Mieters stehen. Das ist bezüglich der Maklerkosten für den Kauf einer Immobilie nicht der Fall.
Die Mieter haben mithilfe des Maklers nicht lediglich ihren Besitzverlust an der bisherigen Wohnung ausgeglichen, sondern im Vergleich zu ihrer bisherigen Stellung eine hiervon zu unterscheidende (Rechts-)Stellung als Eigentümer eingenommen.
Anders als ein Mieter unterliegt ein Eigentümer hinsichtlich der Nutzung seiner Wohnung keinen vertraglichen Bindungen. Außerdem ist das Nutzungsrecht nicht zeitlich begrenzt, während einem Mieter nur ein Anspruch auf Gebrauchsüberlassung auf Zeit zusteht.
Ein bisheriger Mieter, der sich zum Erwerb einer Wohnung oder eines Hausanwesens entscheidet, verfolgt hinsichtlich der Deckung seines Wohnbedarfs andere Interessen als bisher. Hierdurch anfallende Kosten stehen nicht mehr in dem gebotenen inneren Zusammenhang zu einer Pflichtverletzung des Vermieters.
Im Verfahren VIII ZR 371/18 hat der Bundesgerichtshof das Verfahren an das Berufungsgericht zurückverwiesen, damit geprüft werden kann, ob dem Mieter ein Anspruch auf Ersatz der weiter geltend gemachten Kündigungsfolgeschäden in Form der Umzugskosten, der Mehrkosten für die Übergangsunterkunft sowie der Kosten für den Aus- und Umbau der Einbauküche zusteht.
Im Gegensatz zu den Maklerkosten für den Eigentumserwerb stehen diese Schäden noch in dem gebotenen inneren Zusammenhang zur Vertragspflichtverletzung des Vermieters. Der Umstand, dass der Mieter sich entschließt, seinen künftigen Wohnbedarf nicht mehr mittels der Anmietung von Räumlichkeiten zu decken, sondern Eigentum zu erwerben, hat bezüglich dieser Schadenspositionen, die anders als die Maklerkosten, bereits in dem durch die Pflichtverletzung des Vermieters herbeigeführten Wohnungsverlust angelegt sind, keinen Einfluss auf die grundsätzliche Erstattungsfähigkeit. Sofern daher die Pflichtverletzung für die Kündigung kausal geworden ist (was das Berufungsgericht bisher offengelassen hat), kann die grundsätzliche Ersatzfähigkeit der Kosten für den Umzug und eine Übergangsunterkunft nicht verneint werden.
(BGH, Urteile v. 9.12.2020, VIII ZR 238/18 und VIII ZR 371/18)
Immobilienverwalter
+49 176 22089704
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