Lexi­kon

Verzeichnis 
Verzeichnis 

A

Mit einer Abge­schlos­sen­heits­be­schei­ni­gung bestä­tigt die Bau­be­hör­de, dass die Räum­lich­kei­ten des Son­der­ei­gen­tums in sich geschlos­se­ne Woh­nun­gen sind bzw. Räum­lich­kei­ten, die nicht zu Wohn­zwe­cken die­nen, aber den­noch eigen­stän­dig nutz­bar sind.
Das bedeu­tet eine Abtren­nung durch Wän­de und Decken sowie einen eige­nen Zugang vom Gemein­schafts­ei­gen­tum sowie das es über das Trep­pen­haus oder vom Frei­en betre­ten wer­den kann.
Woh­nun­gen müs­sen die Füh­rung eines Haus­hal­tes ermög­li­chen und über eine eigen­stän­di­ge Was­ser und Strom­ver­sor­gung verfügen.

Ein­tra­gung ins Grund­buch, die den Anspruch des Grund­stücks­käu­fers auf Eigen­tums­über­tra­gung bis zu sei­ner end­gül­ti­gen Ein­tra­gung als neu­er Eigen­tü­mer sichert. Durch das Ein­tra­gen der Auf­las­sungs­vor­mer­kung ins Grund­buch wird sicher­ge­stellt, dass der Ver­käu­fer die Immo­bi­lie nicht gleich­zei­tig an meh­re­re Per­so­nen verkauft.

Die Auf­las­sungs­vor­mer­kung ist nichts ande­res, als eine Vor­mer­kung. Also so eine Art Vor­re­ser­vie­rung, dass jetzt bald ein Eigen­tum in Form einer Immo­bi­lie von einem auf einen ande­ren über­tra­gen wird. Das schützt die Kun­den in Deutsch­land. So ist sicher­ge­stellt, dass man ein und die glei­che Immo­bi­lie nicht inner­halb von ein paar Tagen drei, vier oder fünf­mal verkauft.
Sie wird durch einen Notar ein­ge­tra­gen, und nur ein Notar kann sie wie­der löschen (aus­tra­gen lassen).
Des Wei­te­ren steht in einem Kauf­ver­trag bzw. in den Kauf­ver­trä­gen, dass der Kauf­preis nicht bezahlt wird, bevor die Auf­las­sungs­vor­mer­kung im Grund­buch die­ser Immo­bi­lie ein­ge­tra­gen ist. Die Auf­las­sungs­vor­mer­kung bedeu­tet, dass Du den Dau­men auf die­se Immo­bi­lie legst und somit das Grund­buch gesperrt ist. Und der Notar for­dert den Käu­fer nicht zur Zah­lung auf, bevor nicht die­se Vor­re­ser­vie­rung im Grund­buch drin ist, die das Grund­buch prak­tisch absi­chert und ein­friert. Dadurch ist sicher­ge­stellt, dass nur ein­mal der Kauf­preis bezahlt wird. Näm­lich der, für den die Auf­las­sung ein­ge­tra­gen wurde.

Also tat­säch­lich schützt Dich die Auf­las­sungs­vor­mer­kung nicht davor, dass die Immo­bi­lie nicht fünf­mal ver­kauft wird. Das kann der Ver­käu­fer natür­lich machen. Aber Sie sind davor geschützt, den Kauf­preis zu bezah­len und die Immo­bi­lie dann nicht zu bekommen. 

Eine Bau­zeich­nung, die von der Bau­be­hör­de mit Unter­schrift und Stem­pel ver­se­hen wird, ist ersicht­lich, wie das Gebäu­de in Son­der­ei­gen­tums­ein­hei­ten auf­ge­teilt ist und wel­che Ein­hei­ten zum Gemein­schafts­ei­gen­tum gehören.

B

Bau­li­che Ver­än­de­run­gen sind Maß­nah­men, die über die blo­ße Instand­hal­tung oder Instand­set­zung hin­aus­ge­hen und den ursprüng­li­chen Zustand der Immo­bi­lie ver­än­dern. Bei­spiel: Anbau eines Bal­kons. Da dadurch der opti­sche Gesamt­ein­druck des Objekts ver­än­dert wird. 
Bau­li­che Ver­än­de­run­gen müs­sen von der Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft in der jähr­li­chen Eigentümer­versamm­lung beschlos­sen wer­den, han­delt der Eigen­tü­mer jedoch eigen­mäch­tig kei­ner zu Rück­bau ver­pflich­tet werden.

Ein befris­te­ter Miet­ver­trag kann nur unter bestimm­ten Vor­aus­set­zun­gen geschlos­sen wer­den. Mie­ter und Ver­mie­ter sind sich bereits bei Abschluss des Miet­ver­tra­ges über das Aus­zugs­da­tum einig.
Ein befris­te­ter Miet­ver­trag ist nur mög­lich, wenn die­se Vor­aus­set­zun­gen gege­ben sind und dem Mie­ter bereits vor Ver­trags­schluss bekannt und mit­ge­teilt wor­den sind.
Zuläs­si­ge Grün­de sind zum Bei­spiel: Eigen­be­darf für sich selbst, aber auch Fami­li­en­mit­glie­der oder deren Ange­hö­ri­ge des eige­nen Haus­halts. Hier­zu zählt auch die Nut­zung der Woh­nung als soge­nann­te in „Dienst­woh­nung für Mit­ar­bei­ter oder zum Bei­spiel extern ange­stellt das Pfle­ge­per­so­nal.
Auch Bau­maß­nah­men sind als Begrün­dung zuläs­sig, vor­aus­ge­setzt sie sind in einem erheb­li­chen Umfang nötig, sodass ein Bewoh­nen nicht mög­lich ist oder die Maß­nah­men unver­hält­nis­mä­ßig stark gestört werden.

Ein Beschluss ist die Ent­schei­dung über eine Ange­le­gen­heit der Wohnungs­eigentümer­gemein­schaft, über die sie nach dem Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­set­zes ent­schei­den kann (§ 23 WEG). Jedoch kann ein Beschluss nur gefasst wer­den, wenn die vom Gesetz­ge­ber vor­ge­se­he­ne Beschluss­kom­pe­tenz vorliegt.
Ein Beschluss ist also das Ergeb­nis einer Abstim­mung, wel­che je nach Ange­le­gen­heit des Beschlus­ses unter­schied­li­che Mehr­hei­ten benö­tigt. Zu beach­ten wäre hier noch die Abgren­zung zu Ver­ein­ba­run­gen im Sin­ne des § 10 Abs. 3 WEG. Wo eine Ver­ein­ba­rung benö­tigt wird, kann durch ein Beschluss nicht ent­schie­den werden.

Das Ergeb­nis, was in der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ver­samm­lung von den Eigen­tü­mern ent­schie­den wur­de nennt man Beschluss­fas­sung. Unter­schied­li­che Beschlüs­se benö­ti­gen unter­schied­li­che Mehr­hei­ten.
Die ein­fa­che Mehr­heit: Beschluss erreicht mehr Ja-Stim­men als Nein-Stim­men.
Qua­li­fi­zier­te Mehr­heit: Je nach Tei­lungs­er­klä­rung müs­sen die Hälf­te, 2/3 oder 3/4 der Eigen­tü­mer mit Ja-Stim­men.
Dop­pelt qua­li­fi­zier­te Mehr­heit: Mehr als 2/3 der Eigen­tü­mer und zugleich die Hälf­te aller Mit­ei­gen­tums­an­tei­le müs­sen mit Ja Stim­men.
Ein­stim­mig: Alle Woh­nungs­ei­gen­tü­mer stim­men mit Ja (nicht nur die­je­ni­gen die zur Ver­samm­lung anwe­send sind).

Alle Beschlüs­se sind in der soge­nann­ten Beschluss­samm­lung aufzubewahren.

Nach altem Recht war eine Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ver­samm­lung nur dann beschluss­fä­hig, wenn min­des­tens die Hälf­te aller Mit­ei­gen­tums­an­tei­le in Form ihrer Eigen­tü­mer anwe­send war.
Nach der WG Reform vom 1. Dezem­ber 2020 ist dies nicht mehr so. Eine Eigentümer­versamm­lung hat auch dann eine Beschluss­fä­hig­keit, wenn zum Bei­spiel nur ein ein­zi­ger Eigen­tü­mer anwe­send ist.
Somit ent­fal­len even­tu­ell nöti­ge Zweit­ver­samm­lun­gen. Natür­lich muss auch der gesetz­li­che Rah­men, der zu einer Beschluss Kom­pe­tenz führt, gege­ben sein.

Bis vor Kur­zem spiel­te das Bestel­ler­prin­zip nur im Miet­recht eine wesent­li­che Rol­le. Denn die­ses regelt, der für die Bezah­lung des Mak­lers aufkommt.
Jedoch wur­de kurz vor Weih­nach­ten am 23. 12. 2020 das Gesetz zur Mak­ler­pro­vi­si­on geän­dert. Beim Ver­kauf einer Immo­bi­lie wur­de die Mak­ler­pro­vi­si­on bis­her vom Käu­fer getra­gen, egal wer den Mak­ler beauf­tragt hat. Die neue Recht­spre­chung besagt, mit der Mak­ler vom Ver­käu­fer beauf­tragt trägt die­ser min­des­tens die Hälf­te der Mak­ler­pro­vi­si­on. Die­se neue Rege­lung bezieht sich aller­dings nur auf Ver­brau­cher. Han­delt der Erwer­ber der Immo­bi­lie im Rah­men einer gewerb­li­chen Tätig­keit kann die Ver­tei­lung der Mak­ler­kos­ten auch wei­ter­hin ander­wei­tig ver­ein­bart werden.

Betriebs­kos­ten sind nach Para­graf 556 BGB regel­mä­ßig wie­der­keh­ren­de Auf­wen­dun­gen, die bei der Nut­zung und der Unter­hal­tung einer Immo­bi­lie anfal­len. Die Betriebs­kos­ten (Neben­kos­ten) trägt der Eigen­tü­mer, sofern er die Immo­bi­lie selbst bewohnt. Ver­mie­tet er die­se, wer­den die Betriebs­kos­ten auf den Mie­ter umge­legt. Dann kommt zur monat­li­chen Kalt­mie­te auch noch eine Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lung für den Mie­ter an den Ver­mie­ter hinzu.
Das umle­gen Betriebs­kos­ten auf den Mie­ter ist im Miet­ver­trag zu ver­ein­ba­ren. Sind die­se Betriebs­kos­ten nicht im Miet­ver­trag ver­ein­bart, gilt die ver­ein­bar­te Mie­te als Inklu­siv­mie­te und es sind kei­ne wei­te­ren Zah­lun­gen vom Mie­ter an den Ver­mie­ter nötig. Wel­che Betriebs­kos­ten der Ver­mie­ter auf den Mie­ter umle­gen kann, ist in der Betriebs­kos­ten­ver­ord­nung nachzulesen.

C

Bei der Cour­ta­ge für den Mak­ler han­delt es sich um eine Pro­vi­si­on. Somit hat der Mak­ler auch nur Anspruch auf die­se, wenn ein Ver­trags­ab­schluss zustan­de kommt.

Ver­mie­tung:

Geht es um die Ver­mie­tung einer Immo­bi­lie, so gilt hier seit 2015 das soge­nann­te Bestel­ler­prin­zip. Die­ses besagt der­je­ni­ge, der den Mak­ler beauf­tragt muss auch des­sen Pro­vi­si­on bezah­len. Der Ver­mie­ter kann die Pro­vi­si­ons­kos­ten eines Mak­lers nicht nach­träg­lich Ver­mie­ter zurück­for­dern oder auf ande­re Art und Wei­se auf ihn umle­gen. Der Gesetz­ge­ber, hier spe­zi­ell das Wohn­raum­ver­mitt­lungs­ge­setz, regelt eben­falls, wie hoch eine Pro­vi­si­on aus­fal­len darf.

Ver­kauf:

Beim Ver­kauf von Immo­bi­li­en galt die­ses Bestel­ler­prin­zip bis­her nicht. Jedoch wur­de kurz vor Weih­nach­ten an 3 20.12.2020 hier die Geset­zes­la­ge dem­entspre­chend geän­dert. Seit­dem gel­ten auch hier ande­re Rege­lun­gen. Wird der Mak­ler vom Ver­käu­fer einer Immo­bi­lie beauf­tragt, muss die­ser min­des­tens die Hälf­te der Mak­ler­pro­vi­si­on bezah­len. Die­se Rege­lung gilt aller­dings nur für Ver­brau­cher, han­delt der Käu­fer gewerb­lich, kann die Ver­tei­lung der Mak­ler­kos­ten auch wei­ter­hin ander­wei­tig ver­ein­bart werden.

E

Eigen­be­darf beti­telt den Anspruch des Besit­zers der Immo­bi­lie zur eige­nen Nut­zung. So kann der Ver­mie­ter einen Miet­ver­trag mit der Begrün­dung des Eigen­be­darfs kün­di­gen vor­aus­ge­setzt erhält gewis­se Fak­to­ren und Kri­te­ri­en ein.
In wel­chen Fäl­len darf auf­grund von Eigen­be­darf der Miet­ver­trag gekün­digt werden:
Ein Bild­nis darf auf­grund von Eigen­be­darf gekün­digt wer­den, wenn der Besit­zer der Immo­bi­lie die­se selbst bewoh­nen möch­te bzw. er die Woh­nung für nahe Ange­hö­ri­ge nut­zen möch­te. Zu die­sen nahen Ange­hö­ri­gen gehö­ren Kin­der, Groß­el­tern, Enkel, Eltern oder auch die Kin­der des nicht ehe­li­chen Part­ners. Eben­falls zu die­sem Per­so­nen­kreis gehö­ren die geschie­de­ne Ehe­frau oder der geschie­de­ne Ehe­mann. Auch zur Unter­brin­gung von benö­tig­ten Pfle­ge­per­so­nal kann unter dem Begriff Eigen­be­darf gekün­digt wer­den. Täuscht der Ver­mie­ter den Eigen­be­darf jedoch vor, kann der Mie­ter Scha­dens­er­satz verlangen.
Die Kün­di­gungs­frist:
Die Län­ge der Kün­di­gungs­frist bezieht sich immer auf die Län­ge des bereits bestehen­den Miet­ver­hält­nis­ses. So hat der Ver­mie­ter bei einem bestehen­den Miet­ver­hält­nis von weni­ger als 5 Jah­ren eine Kün­di­gungs­frist von 3 Mona­ten. Bei einem Miet­ver­hält­nis zwi­schen 5 und 8 Jah­ren besteht eine Kün­di­gungs­frist von 6 Mona­ten, besteht das Miet­ver­hält­nis seit mehr als 8 Jah­ren, muss der Ver­mie­ter eine Kün­di­gungs­frist von 9 Mona­ten einhalten.

Ener­gie­spa­ren ist die bes­se­re Ener­gie­quel­le“ unter die­sem Mot­to ver­sucht die Poli­tik den Kli­ma­schutz und das Ener­gie­spa­ren vor­an­zu­brin­gen. Denn Wohn­ge­bäu­de sind in Deutsch­land für einen sehr gro­ßen Anteil des Ener­gie­ver­brauchs und der CO2-Emis­sio­nen verantwortlich.
Die EnEV (Ener­gie­ein­spar­ver­ord­nung) setzt Stan­dards für die Ener­gie­bi­lanz von Häu­sern, so for­dert der Gesetz­ge­ber zum Bei­spiel den Ein­bau von ener­gie­ef­fi­zi­en­ten und kli­ma­freund­li­chen Tech­ni­ken bei Hei­zung und Warm­was­ser. Die­se Ver­ord­nung gilt seit 2002 und macht ste­tig stren­ge­re Vor­ga­ben zum Bei­spiel bei den Grenz­wer­ten für den Ver­brauch von Öl und Gas oder auch für die Wer­te der Wär­me­däm­mung an der Fas­sa­de oder dem Dach.
Ener­gie­ein­spar­ver­ord­nung für bestehen­de Gebäude
Hier wird unter­schie­den zwi­schen den Anfor­de­run­gen an Bau­tei­le, die erst dann wirk­sam wer­den, wenn der Haus­herr ohne­hin bestimm­te Ände­run­gen am Gebäu­de plant und zum ande­ren all­ge­mein wirt­schaft­li­che Maß­nah­men, die für ener­gie­be­wuss­te Haus­herrn selbst ver­ständ­lich sein soll­ten. So sind zum Bei­spiel Heiz­kes­sel, die älter als 30 Jah­re sind und kei­ne Brenn­wert- oder Nie­der­tem­pe­ra­tur­tech­nik ver­wen­den, aus­zu­tau­schen. Hier besteht jedoch die Aus­nah­me für ein und Zwei­fa­mi­li­en­häu­ser, deren Eigen­tü­mer seit 2002 selbst das Gebäu­de bewohnen.
Die Behör­den kön­nen hier in Stich­pro­ben über­prü­fen, ob die Ener­gie­ein­spar­ver­ord­nung miss­ach­tet wird, die­se Miss­ach­tung kann bis hin zu Buß­gel­dern in Höhe von 50.000 € füh­ren. Um eine über­mä­ßi­ge Belas­tung der Immo­bi­li­en­ei­gen­tü­mer zu ver­hin­dern, ver­sucht der Gesetzgeber die ener­ge­ti­sche Ein­spar­ver­ord­nung kos­ten­neu­tral zu gestal­ten. So soll sich der Kos­ten­auf­wand für Moder­ni­sie­run­gen auf Dau­er amortisieren.

Eine uns Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft ist im Regel­fall unauf­lös­lich, es sei denn, eine ein­zi­ge Per­son wür­de alle Woh­nun­gen kau­fen und somit allei­ni­ger Eigen­tü­mer des gesam­ten Gebäu­des lernen.
Um trotz­dem einen Aus­weg für gra­vie­ren­de und schwer­wie­gen­de Kon­flik­te zwi­schen den Eigen­tü­mern zu bie­ten, ist die Ent­zie­hung des Wohn­ei­gen­tums (Para­graf 18 WEG) eine Mög­lich­keit. Dies ist jedoch nur mög­lich, wenn sich ein Eigen­tü­mer einer so schwer­wie­gen­den Ver­let­zung sei­ner Pflich­ten schul­dig macht, dass es für die ande­ren Eigen­tü­mer nicht zumut­bar wäre, die Gemein­schaft mit ihm fort­zu­set­zen. Dies ist ein mehr­stu­fi­ger Pro­zess. Es beginnt mit einer Abmah­nung des Betrof­fe­nen und der Auf­for­de­rung, sein bean­stan­dungs­wür­di­ges Ver­hal­ten sein zu las­sen. Die­se Abmah­nung erfolgt durch einen Beschluss in der Eigentümerversammlung.
Soll­te sich die­ses Ver­hal­ten nach der Abmah­nung nicht ändern, so wird im nächs­ten Schritt bei einer Eigentümer­versamm­lung mit qua­li­fi­zier­ter Mehr­heit von mehr als der Hälf­te aller stimm­be­rech­tig­ten Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ein Beschluss gefasst, in dem sie von dem Woh­nungs­ei­gen­tü­mer die Ver­äu­ße­rung des Eigen­tums for­dert. Für den Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ist das die letz­te Chan­ce, die gan­ze Situa­ti­on ohne finan­zi­el­le Nach­tei­le und Gesichts­ver­lust zu regeln.
Soll­te sich der Eigen­tü­mer wei­gern, sein Woh­nungs­ei­gen­tum zu ver­äu­ßern, so kann die Wohnungs­eigentümer­gemein­schaft in durch das Gericht dazu ver­pflich­ten. Gibt es in der Gemein­schaft nur 2 Mit­glie­der, so ist der ande­re Woh­nungs­ei­gen­tü­mer antrags­be­rech­tigt. Die rechts­kräf­ti­ge Ver­ur­tei­lung führt zu des­sen Stimm­ver­lust (Para­graf 25 V WEG).
Soll­te der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer der gericht­li­chen Auf­for­de­rung zur Ver­äu­ße­rung nicht nach­kom­men, so ist ihre Mit­ei­gen­tü­mer dazu berech­tigt, aus dem Urteil die zwangs­wei­se Voll­stre­ckung zu betrei­ben, sofern die Gemein­schaft dies nicht tut.
Vor­aus­set­zun­gen für den Ent­zie­hungs­an­spruch wer­den Para­graf 18 WEG nur sehr all­ge­mein beschrie­ben das Gesetz benennt hier­zu jedoch 2 Bei­spie­le, näm­lich den wie­der­hol­ten gro­ben Ver­stoß gegen die oblie­gen­den Pflich­ten in der Gemein­schaft sowie dem Zah­lungs­ver­zug gegen­über der Gemein­schaft über mehr als 3 Mona­te und einen Betrag von min­des­tens 3 % des Ein­heits­wer­tes des Wohnungseigentums.
Die Recht­spre­chung hat auch fol­gen­de Fall­bei­spie­le als dem­entspre­chen­de Ver­stö­ße bewertet

-stän­di­ge und andau­ern­de Fäka­li­en­ge­rü­che aus der Wohnung

-das Betrei­ben von unzäh­li­gen Beschluss Anfechtungsklagen

-schwer­wie­gen­de Belei­di­gun­gen gegen­über den ande­ren Eigentümer

-dau­er­haf­te nächt­li­che Ruhestörungen

-Betrei­ben eines Bordells

Hin­ter­lässt eine ver­stor­be­ne Per­son der soge­nann­te Erb­las­ser meh­re­re Erben, so bil­den die­se eine Erben­ge­mein­schaft. Die­se ent­steht, wenn die Erb­fol­ge nach der gesetz­li­chen Erb­fol­ge rich­tet oder wenn in einem Tes­ta­ment oder Erb­ver­trag meh­re­re Erben genannt wer­den. Sie wer­den damit gesamt­hand­be­rech­tig­te. Das bedeu­tet das zwar jedem Mit­er­ben das gesam­te Ver­mö­gen gehört aller­dings sei­ne Ver­wal­tungs­ge­walt durch die mit Berech­ti­gung der ande­ren Erben beschränkt ist. Alle Mit­er­ben sind gleich­be­rech­tigt und der Nach­lass wird zum Son­der­ver­mö­gen der Erben­ge­mein­schaft. Der Erb­las­ser kann Regeln fest­le­gen, dass bestimm­te Erben eine bestimm­te Erb­quo­te erhal­ten sol­len. Bestimmt er jedoch kei­ne, dann sind alle Erben zu glei­chen Tei­len am Erbe beteiligt.
Maß­nah­men, die zur ord­nungs­ge­mä­ßen Ver­wal­tung gehö­ren, die der Nut­zung, Erhal­tung und Meh­rung des Nach­las­ses die­nen, kön­nen mit einer Stim­men­mehr­heit nach Grö­ße der Antei­le ent­schie­den wer­den. Alle ande­ren Ent­schei­dun­gen müs­sen grund­sätz­lich ein­stim­mig erfolgen.

Eine Grund­la­ge für den erfolg­rei­chen Immo­bi­li­en­ver­kauf und damit der Schlüs­sel zum Erfolg ist ein aus­sa­ge­fä­hi­ges Expo­sé. Die­se benö­ti­gen eigen­tüm­li­che markt­gän­gi­ger wei­se, wenn Sie eine Immo­bi­lie ver­kau­fen bzw. ver­mie­ten wol­len. Es beschreibt die Immo­bi­lie im Detail. Schließ­lich ver­steht sich von selbst, dass jeder Inter­es­sent wis­sen möch­te, was einer Immo­bi­lie erst hier zu tun hat.
Ein rei­nes Benen­nen der Ört­lich­keit, des Bau­jah­res, der Wohn­flä­che und des Kauf­prei­ses reicht hier nicht aus. In Groß­städ­ten wie zum Bei­spiel Ber­lin, Mün­chen, Stutt­gart oder Ham­burg ist dar­über hin­aus äußerst wich­tig, auch die Mikro­la­ge dem­entspre­chend zu benennen.
Gute Immo­bi­li­en­mak­ler kann sich bei die­sen The­men natür­lich aus sieht, was in einer Immo­bi­lie steckt und weiß die­ses Poten­zi­al dem­entspre­chend zu prä­sen­tie­ren, um das Inter­es­se von Kauf­in­ter­es­sen­ten zu wecken.

Die Aus­weis­pflicht mit­hil­fe des Ener­gie­aus­wei­ses nach der Ener­gie­ein­spar­ver­ord­nung (EnEV) besteht seit dem 1.1.1990 für alle Wohn­ge­bäu­de in Deutschland.
Mit Aus­nah­me von denk­mal­ge­schütz­ten Objek­ten ist jeder Haus­ei­gen­tü­mer dazu ver­pflich­tet, bei Ver­mie­tung oder Ver­kauf unauf­ge­for­dert ein Ener­gie­aus­weis vorzuzeigen.
Er soll hel­fen, ver­schie­de­ne Objek­te im Hin­blick auf Ener­gie­be­darf mit­ein­an­der zu ver­glei­chen und infor­miert sowohl Mie­ter, also Kauf­in­ter­es­sen­ten über den Ener­gie­ver­brauch des Gebäu­des. Er infor­miert im Wesent­li­chen über die ener­ge­ti­schen Kenn­wer­te des Objekts und weist Ener­gie­be­darf und den Pri­mär­ener­gie­be­darf in kWh/m² aus.
Die Wohn­flä­che und die Bezugs­flä­che sind hier nicht unbe­dingt iden­tisch. Als Bezugs­flä­che wird die ener­ge­ti­sche Gebäu­de­nutz­flä­che nach EnEV benannt. Bei Miss­ach­tung kann es zu emp­find­li­chen Buß­gel­dern kommen.
Der Ener­gie­aus­weis benö­tigt bei:
-Wohn­ge­bäu­den mit bis zu 4 Woh­nun­gen
-Bau­jahr bis 1977
-Wär­me­schutz­ver­ord­nung von 177 ist nicht erfüllt. Die­se Bedin­gung ist dann erfüllt, wenn der Ener­gie­kenn­wer­te grö­ßer als 200 kWh/m² ist.

F

(von latei­nisch faci­es: Gesicht)
Vor­de­re Front eines Gebäu­des. Wird oft fälsch­lich als „Außen­haut des Gebäu­des“ bezeichnet.

Die Feu­er­ver­si­che­rung deckt Schä­den an einem Gebäu­de ab, die durch Brand ent­stan­den sind. Sie erfasst auch Schä­den durch Blitz­schlag und Explo­si­on. Meis­tens ist die Feu­er­ver­si­che­rung Bestand­teil einer kom­bi­nier­ten Gebäu­de­ver­si­che­rung gegen Feu­er, Lei­tungs­was­ser, Sturm und Hagel­scha­den. Zwar kann sich der Ver­si­che­rungs­neh­mer auch nur gegen ein­zel­ne die­ser Gefah­ren ver­si­chern, ange­sichts des hohen finan­zi­el­len Risi­kos ist eine kom­bi­nier­te Ver­si­che­rung jedoch empfehlenswert.

Seit 1994 ist der Abschluss einer Voll­ver­si­che­rung frei­wil­lig. Wird die Immo­bi­lie finan­ziert, gibt aller­dings die Bank regel­mä­ßig den ver­pflich­ten­den Abschluss und Nach­weis einer Wohn­ge­bäu­de­ver­si­che­rung vor. Die Feu­er­ver­si­che­rung kann auch als Feu­er-Roh­bau­ver­si­che­rung für die Zeit vom Bau­be­ginn bis zum Bau­en­de abge­schlos­sen wer­den. Wol­len Sie Ihre Immo­bi­lie ver­kau­fen, müs­sen Sie dem Kauf­in­ter­es­sen­ten meist nach­wei­sen, dass eine Gebäu­de­ver­si­che­rung besteht. Der Ver­si­che­rungs­nach­weis ist regel­mä­ßig Teil der Verkaufsunterlagen.

Als „Brand“ defi­nie­ren die Ver­si­che­rungs­be­din­gun­gen ein „Feu­er, das ohne einen bestim­mungs­ge­mä­ßen Herd ent­stan­den ist oder ihn ver­las­sen hat und sich aus eige­ner Kraft aus­zu­brei­ten ver­mag“. Die­se Defi­ni­ti­on ist wich­tig, da nicht alles was brennt, ein Feu­er im Sin­ne der Feu­er­ver­si­che­rung dar­stellt. Ein Brand kann natür­li­che Ursa­chen haben (Blitz­schlag), durch Tie­re (Mar­der­biss mit Kurz­schluss), tech­ni­sche Defek­te oder mensch­li­ches Fehl­ver­hal­ten entstehen.

Ein Feu­er ist dabei ein „Ver­bren­nungs­vor­gang mit Licht­erschei­nung“. Ein Glim­men oder Glü­hen gilt hier bereits als Licht­erschei­nung. Ein Ver­bren­nungs­vor­gang erfor­dert die Zufuhr von Sauer­stoff. Seng­schä­den, die durch eine Ziga­ret­te ent­ste­hen, sind kein sol­ches Feu­er, da das „Feu­er sei­nen bestim­mungs­ge­mä­ßen Herd nicht ver­las­sen hat und sich nicht aus eige­ner Kraft aus­brei­ten konnte“.

Feu­er­ver­si­che­rung – Schadenfall

Im Scha­den­fall ersetzt der Ver­si­che­rer den ent­stan­de­nen Scha­den. Neu­bau­ten wer­den ent­spre­chend ihrem Neu­wer­tes ver­si­chert. Bei Bestands­im­mo­bi­li­en wird die Deckungs­sum­me nach dem glei­ten­den Neu­wert bestimmt, der die Kos­ten­stei­ge­rung seit Errich­tung des Gebäu­des nach Maß­ga­be des Ein­heits­werts eines Gebäu­des im Jahr 1914 und den Bau­preis­in­dex einbezieht.

Bei Brand­stif­tung ent­stan­de Schä­den, ersetzt die Feu­er­ver­si­che­rung. Sie kann den Täter in Regress neh­men. Ist der Ver­si­che­rungs­neh­mer selbst der Brand­stif­ter, ist die Ver­si­che­rung leis­tungs­frei, da es sich um Ver­si­che­rungs­be­trug han­delt. Will sich der Ver­si­che­rer in die­sem Fall auf Brand­stif­tung beru­fen, ist er in der Beweispflicht.

Es wird gera­de bezeich­net man die bild­li­che Dar­stel­lung der Lie­gen­schaf­ten in einer Gemein­de. Sie zeigt die Lage der Grund­stü­cke und grenzt sie von­ein­an­der ab. Die Grund­stü­cke sind als Flur­stü­cke erfasst und kön­nen aus meh­re­ren Flur­stü­cken bestehen. Die Katas­ter-und Ver­mes­sungs­äm­ter sind für die Gestal­tung die­ser Kar­ten zustän­dig wes­halb sie auch als Lie­gen­schafts­kar­te oder Katas­ter­kar­te bezeich­net wer­den.
Die Grund­bü­cher wer­den auf Grund­la­ge der Flur­kar­ten geführt. Daher decken sich die Katas­ter­un­ter­la­gen und die Ein­tra­gun­gen in den Grund­bü­cher. Das Katas­ter­amt infor­miert das Grund­buch­amt mit einem in „Ver­än­de­rungs­nach­weis“ über even­tu­el­le Ände­run­gen. So wird ein Flur­stück zum Bei­spiel unter­teilt und neu num­me­riert wird es zum Bei­spiel unter den Erben eine Erben­ge­mein­schaft aufgeteilt.

  • 2 II Grund­buch­ord­nung stellt klar, dass die Grund­stü­cke im Grund­buch nach den in den Bun­des­län­dern ein­ge­rich­te­ten amt­li­chen Ver­zeich­nis­sen benannt wer­den (Lie­gen­schafts­ka­tas­ter). Flur­kar­ten dür­fen nicht mit geo­gra­phi­schen Kar­ten gleich­ge­setzt wer­den. Bei der Flur­kar­te kommt es auf die Lage und Abgren­zung der Grund­stü­cke an, sodass geo­gra­phi­sche Beson­der­hei­ten und Maß­stä­be in den Hin­ter­grund treten.

Die ursprüng­li­che Papier­form der Flur­kar­te wur­de inzwi­schen durch die Lie­gen­schaft kann in digi­ta­ler Ver­si­on wei­test­ge­hend abge­löst, wel­che auch im Lie­gen­schaft Lie­gen­schafts­ka­tas­ter-Infor­ma­ti­ons­sys­tem Alkis ein­seh­bar ist.

Infor­ma­tio­nen auf der Flurkarte

Aus einer Flur­kar­te las­sen sich fol­gen­de Infor­ma­ti­on entnehmen:

  • Flur­stü­cke in Ver­bin­dung mit einer nume­ri­schen Bezeich­nung (z.B. 201/17)
  • Anga­be der Flure
  • Anga­be der Gemar­kung, Gemein­de und Kreis
  • Haus­num­mer eines Gebäudes
  • Gemar­kungs­gren­ze
  • Nut­zungs­art einer Fläche
  • Anga­be des Maß­sta­bes (1 : 1000)
  • Datum der Erstel­lung des Aus­zugs aus der Flurkarte
  • Anga­be des Aus­stel­lers der Flur­kar­te (z.B. Lan­des­amt für Ver­mes­sung, Geo­in­for­ma­ti­on und Landentwicklung).

G

Jeder Eigen­tü­mer einer Immo­bi­lie soll den Besitz einer Gebäu­de­ver­si­che­rung sein. Sie ent­schä­digt für den Fall dass ein Gebäu­de ein Scha­den durch Feu­er, Lei­tungs­was­ser, Hagel oder Stö­rung ent­steht. Erd­be­ben, Schnee­druck oder Lawi­nen, Über­schwem­mun­gen und Rück­stau gehö­ren zu den Ele­men­tar­schä­den und sind sepa­rat zu ver­si­chern.
Ban­ken ver­lan­gen bei der Finan­zie­rung von Immo­bi­li­en vom Dar­le­hens­neh­mer eine dem­entspre­chen­de Gebäu­de­ver­si­che­rung. Die Bank wird von Ver­si­che­rungs­un­ter­neh­men infor­miert soll­te der Eigen­tü­mer die Ver­si­che­rungs­prä­mie nicht bezah­len. Für den Abschluss der Gebäu­de­ver­si­che­rung bie­tet es sich an ein Ver­si­che­rungs­un­ter­neh­men zu wäh­len das mit der finan­zie­ren­den Bank zusam­men­ar­bei­tet. So hat die Bank die Mög­lich­keit im Scha­dens­fall, auch im eige­nen Inter­es­se auf den Ver­si­che­rer ein­zu­wir­ken und eine ange­mes­se­ne Scha­dens­re­gu­lie­rung zu realisieren.

Vari­an­ten der Gebäudeversicherung

Wie bei allen Ver­si­che­run­gen gibt es auch bei Gebäu­de­ver­si­che­rung ver­schie­de­ne Tari­fe und zusätz­li­che Leis­tun­gen abzu­de­cken. Es kann durch­aus Sinn machen Neben­ge­bäu­de Bei­spiel ein Gar­ten­haus in den Ver­si­che­rungs­schutz mit auf­zu­neh­men. Im Fal­le eines Scha­dens wird von der Ver­si­che­rung nicht nur der unmit­tel­ba­re Scha­den durch zum Bei­spiel Feu­er, Lei­tungs­was­ser, dass Blitz­schlag, Sturm oder Hagel begli­chen, son­dern auch die Beein­träch­ti­gun­gen die der Eigen­tü­mer durch die Besei­ti­gung des Scha­dens bewäl­ti­gen muss. Dazu gehö­ren je nach Tarif:

  • Aufräum‑, Abbruch- und Schutzkosten
  • Miet­aus­fall für Wohnraum
  • Hotel­kos­ten, wenn das Gebäu­de nicht benutz­bar ist
  • Sach­ver­stän­di­gen­kos­ten
  • Van­da­lis­mus und Graffitischäden
  • Auf­räu­mungs­kos­ten für umge­stürz­te Bäume
  • Seng­schä­den bei Feuer
  • Was­ser­schä­den aus Waschmaschinenschläuchen
  • Kos­ten für die Besei­ti­gung von Rohrverstopfungen.

Wie bei allen Ver­si­che­run­gen kann auch hier durch eine Selbst­be­tei­li­gung im Scha­dens­fall die Ver­si­che­rungs­prä­mie redu­ziert wer­den. Auch ein Ver­si­che­rungs­schutz bei gro­ber Fahr­läs­sig­keit kann mit­ver­si­chert wer­den zum Bei­spiel Rau­chen im Bett. Im Fall einer Scha­dens­re­gu­lie­rung ersetzt die Ver­si­che­rung die orts­üb­li­chen wie­der Her­stel­lungs­kos­ten des Gebäudes.

Teil des Gemein­schafts­ei­gen­tums ist alles, was nicht Woh­nungs- oder Teil­ei­gen­tum ist und damit der gesam­ten Gemein­schaft gehört. Dazu gehö­ren Din­ge, die gemein­schaft­lich genutzt wer­den wie zum Bei­spiel Auf­zug, Trep­pen­haus, Vor­gar­ten. Ins­be­son­de­re auch Gebäu­de­tei­le, die für die Sicher­heit oder den Bestand des Gebäu­des uner­läss­lich sind, dazu gehö­ren tra­gen­de Wän­de, die Fas­sa­de und auch das Dach. Jeder Eigen­tü­mer hat das Recht, Gemein­schafts­ei­gen­tums zu gebrau­chen, die­ses Recht ist natür­lich beschränkt. So dür­fen zum Bei­spiel die Fens­ter in der eige­nen Woh­nung oder auch tra­gen­de Wän­de in der eige­nen Woh­nung weder ent­fernt noch ver­än­dert wer­den, wenn über­haupt dann nur mit der Zustim­mung aller Wohnungseigentümer.

Hier wer­den die Rech­te und Pflich­ten der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer unter­ein­an­der gere­gelt.
Meis­tens ist sie ein Bestand­teil der Tei­lungs­er­klä­rung. Die Tei­lungs­er­klä­rung regelt sach­li­che Fra­gen bezüg­lich Mit­ei­gen­tums­an­tei­le, Stimm­recht etc. die Gemein­schafts­ord­nung regelt das Mit­ein­an­der der Eigen­tü­mer und die Nut­zung des Gemeinschaftseigentums.

Fol­gen­de Punk­te fin­det man häu­fig in Gemeinschaftsordnung:

  • Art und Umfang der Nut­zung des Woh­nungs- und Teil­ei­gen­tums (z.B. Laden­lo­kal, Büro)
  • Son­der­nut­zungs­rech­te z.B. an Gar­ten­flä­chen, Terrassen
  • Fra­gen der Tierhaltung
  • Zustim­mungs­er­for­der­nis des Ver­wal­ters bei der Ver­äu­ße­rung von Woh­nungs- oder Teileigentum
  • Vor­aus­set­zun­gen der Ent­zie­hung des Wohnungseigentums
  • Bestel­lung eines Verwaltungsbeirats
Unab­ding­ba­re Rege­lun­gen müs­sen ein­ge­hal­ten werden


Die Gemein­schafts­ord­nung ent­hält also in der Regel Ver­ein­ba­run­gen gemäß § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG, die von den Vor­schrif­ten des WEG abwei­chen. Eine Gren­ze für abän­dern­de Rege­lun­gen bil­den die unab­ding­ba­ren Vor­schrif­ten des WEG.

In Ihrer Gemein­schafts­ord­nung kön­nen also belie­bi­ge Rege­lun­gen getrof­fen wer­den, sofern sie nicht gegen die unab­ding­ba­ren Bestim­mun­gen des WEG verstoßen.

Von die­sen unab­ding­ba­ren gesetz­li­chen Bestim­mun­gen kann auch durch eine Ver­ein­ba­rung in der Gemein­schafts­ord­nung nicht abge­wi­chen werden.

In Immo­bi­li­en­kauf­ver­trä­gen wird meist ein Gewähr­leis­tungs­aus­schluss ver­ein­bart. Übli­che For­mu­lie­run­gen sind „Gekauft wie gese­hen“. Aller­dings kann ein Gewähr­leis­tungs­aus­schluss nur den red­li­chen Ver­käu­fer von der Gewähr­leis­tung befrei­en, sodass mit einem Gewähr­leis­tungs­aus­schluss nur offen­sicht­li­che Män­gel von der Gewähr­leis­tung aus­ge­schlos­sen wer­den kön­nen.
 
Als offen­sicht­li­che Män­gel ver­steht man Män­gel, die der durch­schnitt­li­che Käu­fer hät­te erken­nen kön­nen, wenn er die Immo­bi­lie gründ­lich, auch ohne Bei­zie­hung eines Sach­ver­stän­di­gen besich­tigt hät­te. Ob er das bei der Besich­ti­gung auch tat­säch­lich getan hat, bleibt sein Risiko.


Gewähr­leis­tungs­aus­schluss – ver­steck­te Mängel

Ver­steck­te Män­gel hin­ge­gen kön­nen durch einen Gewähr­leis­tungs­aus­schluss nicht aus­ge­schlos­sen wer­den. Ver­steck­te Män­gel sind Män­gel, die ein ver­stän­di­ger Käu­fer auch bei nähe­rer Betrach­tung nicht hät­te erken­nen kön­nen. In die­sem Fall greift der Gewähr­leis­tungs­aus­schluss im Kauf­ver­trag nicht.

Ins­be­son­de­re greift die­ser natür­lich auch nicht, wenn der Ver­käu­fer den Man­gel bewusst ver­schwie­gen hat. Arg­lis­ti­ges Ver­schwei­gen liegt vor, wenn der Ver­käu­fer Kennt­nis von einem Man­gel hat und den Inter­es­sen­ten nicht dar­über infor­miert, um die Kauf­ent­schei­dung des Inter­es­sen­ten nicht nega­tiv zu beein­flus­sen. Die Grenz­zie­hung zwi­schen offen­sicht­li­chen und ver­steck­ten Män­geln ist oft schwierig.

Bei­spiel:

Ein Eigen­tü­mer ver­kauf­te 2008 sein in 1999 am Stand­ort einer ehe­ma­li­gen Scheu­ne errich­te­tes Haus. In die Außen­wand des Neu­baus war eine vor Jahr­zehn­ten in die Scheu­ne ein­ge­bau­te Rück­wand inte­griert wur­den. Der Käu­fer erklär­te die Anfech­tung des Kauf­ver­tra­ges, wäh­rend der Ver­käu­fer sich auf den Gewähr­leis­tungs­aus­schluss berief. Der Bun­des­ge­richts­hof urteil­te, dass der Umstand allein, dass in das neu errich­te­te Haus eine älte­re Anbau­wand inte­griert wur­de, noch kei­nen Man­gel darstelle.

Es kom­me viel­mehr dar­auf an, ob das Haus durch die­ses älte­re Bau­teil der­art geprägt wer­de, dass es nicht mehr als Neu­bau hät­te bezeich­net wer­den dür­fen. Dazu sei auf die Art, Grö­ße und Bedeu­tung des älte­ren Bau­teils abzu­stel­len. Je älter, umfang­rei­cher und bedeu­ten­der es sei (z.B. tra­gen­de Wand), des­to eher müs­se man aus objek­ti­ver Sicht des Käu­fers davon aus­ge­hen, dass das Haus nicht mehr als Neu­bau zu bewer­ten sei (BGH Urteil v. 22.4.2016, V ZR 23/15).

Kommt man dann zum Ergeb­nis, dass es sich um einen ver­steck­ten Man­gel han­delt, kommt es wei­ter­hin dar­auf an, dass der Ver­käu­fer die­sen Man­gel arg­lis­tig ver­schwie­gen hat und Kennt­nis davon hät­te haben müs­sen, dass ein Kauf­in­ter­es­sent das Haus dann nicht mehr als neu errich­tet betrach­ten wür­de. Der Umstand, dass der Ver­käu­fer das Alter der ein­ge­bau­ten Rück­wand nicht als Man­gel emp­fun­den habe, blei­be unerheblich.

H

Das Haus­geld (Wohn­geld) ist monat­lich von jedem Eigen­tü­mer der WEG an den Ver­wal­ter zu bezah­len. Die Höhe des Haus­gel­des wird auf der jähr­li­chen Eigentümer­versamm­lung in Form eines Wirt­schafts­plans beschlos­sen.
Ein Eigen­tü­mer, der sei­ne Woh­nung ver­mie­tet, kann ein Teil des Haus­gel­des auf den Mie­ter umle­gen, dies sind die umla­ge­fä­hi­gen Kos­ten. Nicht umla­ge­fä­hi­gen Kos­ten wie zum Bei­spiel das Ver­wal­ter­ho­no­rar oder die Instand­hal­tungs­rück­la­ge kön­nen nicht auf den Mie­ter umge­legt werden. 

Wozu Haus­geld?

Laut Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­setz ist jeder Eigen­tü­mer ver­pflich­tet, das Haus­geld an den Ver­wal­ter zu bezah­len, damit die­ser für die Gemein­schaft die anfal­len­den Kos­ten beglei­chen kann. Somit reprä­sen­tiert der Ver­wal­ter die Gemein­schaft gegen­über Drit­ten. Regel­mä­ßig anfal­len­de Kos­ten sind hier zum Bei­spiel Was­ser, Abwas­ser, Grund­steu­er und All­ge­meinstrom etc. um immer aus­rei­chend Geld für die­se Zah­lun­gen zur Ver­fü­gung zu haben, wird der Wirt­schafts­plan erstellt. Er stellt somit die Kal­ku­la­ti­on für das kom­men­de Jahr dar.
Ein wei­te­rer sehr wich­ti­ger Teil des Haus­gel­des ist die Instand­hal­tungs­rück­la­ge, die­se wird vom Ver­wal­ter auf ein sepa­ra­tes Kon­to ein­ge­zahlt und stellt ein finan­zi­el­les Pols­ter für in der Zukunft auf­tre­ten­de grö­ße­re Repa­ra­tu­ren oder Reno­vie­rungs­maß­nah­men des Gemein­schafts­ei­gen­tums dar.

Haus­geld – Wohn­geld – Neben­kos­ten – was ist was?

Das Haus­geld, auch Wohn­geld genannt wird ger­ne ver­wech­selt mit den soge­nann­ten Neben­kos­ten oder Neben­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen. Es hat zwar stel­len­wei­se ähn­li­che Inhal­te, bezieht sich jedoch auf 2 völ­lig unter­schied­li­che recht­li­che Ver­trä­ge. Wäh­rend das Haus­geld vom Woh­nungs­ei­gen­tü­mer an den Ver­wal­ter zu bezah­len ist und die­ser das Geld im Namen der WEG ver­wal­tet und deren Rech­nun­gen bezahlt. So wer­den die Neben­kos­ten bzw. die Neben­kos­ten­vor­aus­zah­lung in einem Miet­ver­hält­nis vom Mie­ter an den Ver­mie­ter bezahlt. Wäh­rend der Ver­mie­ter an sei­ne Mie­ter tat­säch­lich ange­fal­le­ne Kos­ten abrech­nen darf, darf der Ver­wal­ter auf­grund von Schät­zun­gen abrechnen.

Was sind umla­ge­fä­hi­gen Kosten?

Umla­ge­fä­hi­gen Kos­ten kön­nen vom Ver­mie­ter auf den Mie­ter umge­legt wer­den. Dazu gehö­ren Din­ge wie Ver­si­che­rungs­kos­ten, All­ge­meinstrom, Was­ser, Heiz­öl oder Grund­steu­er etc.
Eine genaue Auf­zäh­lung der umla­ge­fä­hi­gen Kos­ten fin­det man in der Betriebs­kos­ten­ver­ord­nung. (Sie­he Lexi­kon: Nebenkosten).

War­um kann ich nicht das gesam­te Haus­geld auf den Mie­ter umlegen?

Das liegt dar­an, dass der Mie­ter an den Ver­mie­ter bereits den ver­ein­bar­ten monat­li­chen Miet­zins bezah­len muss, um die jewei­li­ge gebrauchs­fä­hi­ge Miet­sa­che zur Ver­fü­gung gestellt zu bekommen.

Durch eine Haus­ord­nung soll ein gere­gel­tes Zusam­men­le­ben zwi­schen den ver­schie­de­nen Par­tei­en in einem Mehr­fa­mi­li­en­haus gere­gelt wer­den hier­durch kann der Mie­ter ver­schie­de­ne Auf­ga­ben zuge­teilt wer­den wie zum Bei­spiel das Rei­ni­gen des Trep­pen­hau­ses oder auch den Win­ter­dienst, wobei beim Win­ter­dienst noch eini­ge zusätz­li­che Din­ge zu beach­ten wären. (Sie­he News: Ver­kehrs­si­che­rung bei Eis und Schnee)
natür­lich muss sich auch der Ver­mie­ter an gewis­se Regeln bezüg­lich des Inhalts einer Haus­ord­nung hal­ten. Zu beach­ten wäre noch die Form der Haus­ord­nung, gibt es sie nur als Aus­hang im Trep­pen­haus, so kön­nen dem Mie­ter kei­ne Pflich­ten auf­er­legt wer­den, die nicht zu den ver­trag­lich ver­ein­bar­ten oder recht­li­chen Pflich­ten gehö­ren. Hier­für ist es nötig, dass die Haus­ord­nung Bestand­teil des Miet­ver­tra­ges ist oder die­sen im Anhang beiliegt.

Inhalt der Hausordnung

Wie den meis­ten bekannt ist, besteht zwi­schen 22 Uhr und 6 Uhr Nacht­ru­he sowie zwi­schen 12 Uhr und 15 Uhr Mit­tags­ru­he. Dies kann Bestand­teil einer Haus­ord­nung sein, muss es aber nicht, da es sich hier­bei ohne­hin um eine gesetz­li­che Rege­lung han­delt. Per­sön­lich­keits­rech­te dür­fen hier­bei natür­lich nicht ein­ge­schränkt wer­den, Din­ge wie vor­ge­schrie­be­ne Besuchs­zei­ten, Besuchs­ver­bo­te oder vor­ge­ge­be­ne Dusch­zei­ten kön­nen weder durch die Haus­ord­nung noch mit dem Miet­ver­trag vor­ge­schrie­ben werden.

I

Eine Index­mie­te ist sowohl bei Woh­nun­gen wie auch bei Gewer­be­räu­men mög­lich. Sie wird durch den §557b BGB gere­gelt und im Miet­ver­trag ver­ein­bart. Errech­net wird sie nach dem im Sta­tis­ti­schen Bun­des­amt fest­ge­leg­ten Ver­brau­cher­index für die Lebens­er­hal­tung von pri­va­ten Haus­hal­ten. Vor­aus­set­zun­gen für die Index­mie­te sind, dass die Berech­nung offen­ge­legt wird, Miet­erhö­hun­gen schrift­lich fest­ge­hal­ten wer­den und ein Jahr lang nicht ver­än­dert werden.

Miet­erhö­hung

Die Betriebs­kos­ten­pau­scha­le darf erhöht wer­den auf­grund von gestie­ge­nen Betriebs­kos­ten. (§560 BGB)
Im Zuge einer Moder­ni­sie­rung kann die Index­mie­te erhöht wer­den, wenn die­se dazu dient, die gesetz­li­chen Auf­la­gen zu erfül­len. Anhand einer Miet­erhö­hungs­er­klä­rung muss der Ver­mie­ter die­se Erhö­hung ankündigen.

Unter­schied zur Staffelmiete

Bei der Staf­fel­mie­te gibt es kei­nen Preis­in­dex, an dem man sich ori­en­tie­ren kann. Sie kann jähr­lich erfol­gen, Umfang und Zeit­punkt muss aber im Miet­ver­trag fest­ge­hal­ten sein. 

Die Instand­hal­tungs­rück­la­ge ist der Betrag, den die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer regel­mä­ßig zusam­men mit dem monat­li­chen Wohn­geld anspa­ren, hier­mit wird bei Bedarf das gemein­schaft­li­che Eigen­tum in Stand gehal­ten oder in Stand gesetzt. Die Instand­hal­tungs­rück­la­ge betreut, zusam­men mit den ande­ren Gel­dern eben­falls der Verwalter.

Laut Instand­hal­tungs­pflicht (§14 WEG) ist jeder Woh­nungs­ei­gen­tü­mer dazu ver­pflich­tet, Gebäu­de­tei­le instand­zu­hal­ten, die sich in sei­nem Son­der­ei­gen­tum befin­den. Eben­falls beläuft sich die Instand­hal­tungs­pflicht auch auf das Gemein­schafts­ei­gen­tum. Hier muss unter­schie­den wer­den zwi­schen Instand­hal­tungs- und Instand­set­zungs­pflicht sowie Moder­ni­sie­rung und bau­li­chen Veränderungen.
Unter Instand­hal­tung ver­steht man die Besei­ti­gung von Abnut­zungs­er­schei­nun­gen sowie die Auf­recht­erhal­tung und Funk­ti­ons­fä­hig­keit der Bauteile.
Ein Bei­spiel wäre hier zum Bei­spiel, die ver­wit­ter­te Haus­fas­sa­de neu zu streichen.

Im Gegen­satz zur Instand­hal­tung geht es bei der Instand­set­zung nicht um den rei­nen Erhalt des Bau­teils, son­dern zusätz­lich um die Besei­ti­gung von Schä­den oder Män­geln wie zum Bei­spiel kaput­te oder feh­len­de Dachziegel.
Sowohl Instand­set­zungs- wie auch Instand­hal­tungs­maß­nah­men wer­den durch ein­fa­che Mehr­heits­be­schlüs­se in der jähr­li­chen Eigentümer­versamm­lung beschlos­sen. Moder­ni­sie­run­gen oder ande­re bau­li­che Ver­än­de­run­gen wie zum Bei­spiel die Däm­mung der Fas­sa­de erfor­dert ande­re Mehr­hei­ten für deren Beschluss.

J

Die Jah­res­ab­rech­nung stellt die tat­säch­li­che Ein­nah­men und Aus­ga­ben­si­tua­ti­on gemäß Para­graf 28 Abs. 3 WEG dar. Sie ist nach Ablauf eines jeden Wirt­schafts­jah­res (Kalen­der­jahr) vom Ver­wal­ter zu erstel­len. Ver­gleicht man die­se mit dem vor­an­ge­gan­ge­nen Wirt­schafts­plan, so ent­ste­hen ent­we­der Gut­ha­ben oder Nach­zah­lun­gen für die Mit­glie­der der WEG.
Für die Erstel­lung sowie den Inhalt der Jah­res­ab­rech­nung hat der Gesetz­ge­ber sowie das BGH kla­re Richt­li­ni­en auf­ge­stellt. So ist laut BGH die Abrech­nung so zu erstel­len, dass sie über­sicht­lich, voll­stän­dig und für jeden ver­ständ­lich sein muss.
Der Abrech­nungs­zeit­raum (Wirt­schafts­jahr) muss dem Kalen­der­jahr ent­spre­chen. Es ist also vom 1. Janu­ar-31. Dezem­ber abzu­rech­nen. Ein vom Kalen­der­jahr abwei­chen­der Abrech­nungs­zeit­raum ver­stößt damit gegen Para­graf 28 Abs. 1 WEG. Eine Abwei­chung vom Gesetz ist nur dann mög­lich, wenn eine ent­spre­chen­de Rege­lung in der Gemein­schafts­ord­nung vor­han­den ist.
Zu den not­wen­di­gen Bestand­tei­len einer Abrech­nung gehö­ren: die gesam­ten Ein­nah­men und Aus­ga­ben, Kos­ten­ver­tei­lungs­schlüs­sel, Ent­wick­lung der Bank­kon­ten und der Instandhaltungsrücklage.
Die Ein­nah­men und Aus­ga­ben der WEG sind zum einen für die gesam­te Gemein­schaft dar­zu­stel­len, aber auch für jede ein­zel­ne Einheit.

Der Begriff der Jah­res­sperr­frist fin­det im Zusam­men­hang mit Miet­erhö­hun­gen sei­nen Zweck. Die­se gibt an, dass nach Abschluss eines Miet­ver­tra­ges für min­des­tens ein Jahr die Mie­te nicht erhöht wer­den darf, glei­ches gilt auch, wenn die Mie­te bei einem bestehen­den Miet­ver­hält­nis erhöht wur­de. Auch dann muss min­des­tens ein Jahr ver­ge­hen, bevor der Ver­mie­ter die Mie­te erneut erhö­hen darf.
Hier­bei gilt es zu beach­ten, dass die Ankün­di­gung zur Miet­erhö­hung frü­hes­tens nach Ablauf der Sperr­frist erfol­gen darf. Damit ergibt sich eine tat­säch­li­che Sperr­frist von min­des­tens 15 Mona­ten, da die Miet­erhö­hung erst nach Ablauf von 2 voll­stän­di­gen Mona­ten erfol­gen darf.
Als Aus­nah­me gilt hier die Erhö­hung auf­grund einer Moder­ni­sie­rung. Eben­falls ist es zuläs­sig, die monat­lich zu zah­len­den Neben­kos­ten zu erhöhen.

K

Im Lie­gen­schafts­ka­tas­ter sind flä­chen­de­ckend und aktu­ell alle Flur­stü­cke und Gebäu­de auf der Grund­la­ge von Lie­gen­schafts­ver­mes­sun­gen ein­ge­tra­gen. Um bei­spiels­wei­se einen Bau­an­trag stel­len zu kön­nen, benö­ti­gen Sie einen Lage­plan. Grund­la­ge des Lage­plans ist ein aktu­el­ler Aus­zug aus dem dar­stel­len­den Teil des Lie­gen­schafts­ka­tas­ters. Die­ser Aus­zug wird auch Katas­ter­kar­te oder Lie­gen­schafts­kar­te genannt.

Katas­ter­pa­pie­re sind nichts ande­res als tech­ni­sche Papie­re, in denen zum Beispiel

  • die Lage,
  • die Art des Grundstücks
  • die Grö­ße,
  • die Mas­se der Bebauung

und sons­ti­ge Infor­ma­tio­nen zum tech­ni­schen Bestand der Immo­bi­li­en ste­hen. Ein Bei­spiel davon wäre z. B. der amt­li­che Lage­plan. Die­se Katas­ter­pa­pie­re kön­nen beim Katas­ter­amt ange­for­dert werden.

Katas­ter­amt – Grundbuchamt:

Der Unter­schied­Beim Grund­buch­amt wer­den haupt­säch­lich die juris­ti­schen Sachen ver­wal­tet. Bei Katas­ter­amt wer­den mehr die tech­ni­schen, bau­tech­ni­schen, lage­tech­ni­schen und grö­ßen­tech­ni­schen Din­ge hinterlegt.

Die 1949 gegrün­de­te Kre­dit­an­stalt für Wie­der­auf­bau (KfW) ist die größ­te natio­na­le För­der­bank. Sie dient dazu, öko­lo­gi­sche, sozia­le und wirt­schaft­li­che Bedin­gun­gen in Deutsch­land zu verbessern.

Auf­ga­ben

Sie ver­gibt zins­güns­ti­ge Kre­di­te mit dem Hin­ter­grund, Bau- und Reno­vie­rungs­maß­nah­men sowie Sanie­run­gen, die zur Stei­ge­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz die­nen, zu fördern.

Ins­be­son­de­re jene, die dazu die­nen, moder­ne Ener­gie­stan­dards ein­zu­hal­ten und den CO2-Aus­stoß zu redu­zie­ren. So gilt zum Bei­spiel beim KfW-Effi­zi­enz­haus, je mehr der Ener­gie­be­darf durch die Sanie­rung ver­rin­gert wird, des­to höher der Zuschuss aus­fällt.
Auch Stu­di­en­kre­di­te wer­den bei­spiels­wei­se von der KfW zur Ver­fü­gung gestellt.

Bean­tra­gung einer Förderung

Am ein­fachs­ten ist es, sich beim KfW Zuschuss­por­tal zu regis­trie­ren und hier sei­nen Antrag zu stellen.

Unter Klein­re­pa­ra­tu­ren ver­steht man im All­ge­mei­nen das Behe­ben von klei­ne­ren Schä­den an Ein­rich­tun­gen in einer Miet­woh­nung. Laut Gesetz ist zwar der Mie­ter dazu ver­pflich­tet, das Miet­ob­jekt in einem dem­entspre­chen­den Zustand zu hal­ten, jedoch kön­nen Schön­heits- und Klein­re­pa­ra­tu­ren auf Mie­ter über­tra­gen werden.
Die Vor­aus­set­zun­gen hier­für sind, dass dies im Miet­ver­trag fest­ge­legt wird und es eine jähr­li­che Ober­gren­ze der Kos­ten gibt. Über­steigt eine Repa­ra­tur jedoch die ver­trag­li­che Ver­ein­ba­rung, die­se liegt in der Regel bei ca. 80–100 € im Ein­zel­fall oder bei jähr­lich ca. 6–10 % der jähr­li­chen Kalt­mie­te, so ist der Ver­mie­ter für das Auf­kom­men der Repa­ra­tur­kos­ten verantwortlich.

L

Die Lieb­ha­be­rei bezieht sich nicht zwangs­läu­fig immer auf Immo­bi­li­en, sie ist auch bei Autos, Flug­zeu­gen und Ähn­li­chem anzu­tref­fen. Der Begriff der Lieb­ha­be­rei bezieht sich aber jedes Mal auf das­sel­be Prin­zip. Er kommt aus dem Steu­er­recht und drückt aus, das mit dem Kauf von zum Bei­spiel einem Haus kei­ne Gewinn­erzie­lungs­ab­sicht vorliegt.
Damit man beim Haus­kauf zum Bei­spiel die Zin­sen, Instand­hal­tungs­kos­ten oder Mak­ler­kos­ten von der Steu­er abzie­hen kann, ist es nötig, Ein­nah­men zu generieren.
Wird also zum Bei­spiel ein Haus gekauft, reno­viert, aber über Jah­re hin­weg nicht ver­mie­tet, kann es einem pas­sie­ren, dass das Finanz­amt einem die Lieb­ha­be­rei vor­wirft zum Bei­spiel weil man eine Vor­lie­be für Fach­werk­häu­ser o. Ä. hat.
Sie wird also gene­rell vom Finanz­amt zum The­ma gemacht, wenn es steu­er­lich sehr aus­ufernd oder die Wirt­schaft­lich­keit einer Inves­ti­ti­on nicht gege­ben ist.

M

Der Ver­mie­ter hat natür­lich die Mög­lich­keit, die Mie­te zu erhö­hen, muss hier aber eini­ge Din­ge beachten.
Der ein­fa­che Mietspiegel
Hier wird unter­schie­den zwi­schen dem ein­fa­chen Miet­spie­gel und dem qua­li­fi­zier­ten Mietspiegel.
Der ein­fa­che Miet­spie­gel ist eine rei­ne Über­sicht über die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te (Para­graf 558 BGB) im frei finan­zier­ten Woh­nungs­bau. Er bezieht sich auf die jewei­li­ge Stadt oder Gemein­de und wird in regel­mä­ßi­gen Zeit­in­ter­val­len von die­ser in Zusam­men­ar­beit mit ein­schlä­gi­gen Inter­es­sens­grup­pen wie zum Bei­spiel Mie­ter- und Ver­mie­ter­ver­bän­de oder Immo­bi­li­en­mak­lern aufgestellt.
Für die Erstel­lung wer­den ver­schie­de­ne Kate­go­rien und mög­li­che Aus­prä­gun­gen her­an­ge­zo­gen die­se sind zum Bei­spiel: Stadt­be­zirk, Lage des Hau­ses (Ver­kehrs­lärm, Infra­struk­tur oder Umge­bungs­ve­ge­ta­ti­on etc.), Bau­jahr des Hau­ses, Qua­li­tät der Woh­nungs­aus­stat­tung oder auch der Energieverbrauch.
Der qua­li­fi­zier­te Mietspiegel
Ein qua­li­fi­zier­ter Miet­spie­gel hin­ge­gen wird von Inter­es­sen­ver­tre­tern der Mie­ter und der Ver­mie­ter (zum Bei­spiel der ört­li­che Mie­ter­ver­ein) und der Gemein­de oder Stadt aner­kannt. Die­ser wird alle 2 Jah­re auf den Grund­sät­zen der Wis­sen­schaft erar­bei­tet (Para­graf 558d BGB).
Er darf nach 2 Jah­ren aus­nahms­wei­se durch eine Anpas­sung mit­hil­fe des Lebens­hal­tungs­kos­ten­in­dex für Gesamt­deutsch­land ange­passt wer­den, muss aber spä­tes­tens alle 4 Jah­re neu erstellt werden.
Sowohl bei qua­li­fi­zier­ten wie auch beim ein­fa­chen Miet­spie­gel ist es laut aktu­el­ler Rechts­la­ge nicht nötig, den Miet­spie­gel als Begrün­dung dem Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen bei­zu­le­gen, sofern die­ser all­ge­mein zugäng­lich ist.
Ver­gleichs­mie­te ohne Mietspiegel
Liegt dem Ver­mie­ter weder ein ein­fa­cher noch ein qua­li­fi­zier­ter Miet­spie­gel vor, so kann er 3 Ver­gleichs­ob­jek­te her­an­zie­hen um eine orts­üb­li­che Durch­schnitts­mie­te zu ermitteln.
Hier­bei muss er dar­auf ach­ten, dass die­se 3 Woh­nun­gen auch wirk­lich ver­gleich­bar sind in Grö­ße, Lage und Zustand. Wei­ter dür­fen sich nur maxi­mal 2 die­ser Woh­nun­gen im sel­ben Haus befin­den und er muss die Ver­gleichs­ob­jek­te prä­zi­se benen­nen kön­nen, sodass die­se für den Mie­ter pro­blem­los auf­find­bar sind.

Die Miet­preis­brem­se soll ver­hin­dern, dass die Mie­ten von Woh­nun­gen über ein gewis­ses Maß hin­aus anstei­gen. Über die Umset­zung der Miet­preis­brem­se ent­schei­den die Bun­des­län­der in eige­ner Verantwortung.

Für den Begriff Miet­preis­brem­se gibt es kei­ne gesetz­li­che Defi­ni­ti­on. Zumeist wird von Miet­preis­brem­se im Zusam­men­hang mit der Begren­zung der Miet­hö­he bei Neu- oder Wie­der­ver­mie­tung von Woh­nun­gen gespro­chen. Aber auch im Zusam­men­hang mit der 2013 ein­ge­führ­ten Mög­lich­keit, die Kap­pungs­gren­ze für Miet­erhö­hun­gen in Bestands­miet­ver­hält­nis­sen zu sen­ken, wird der Begriff Miet­preis­brem­se gebraucht.

Miet­preis­brem­se bei neu­en Mietverträgen
Am 1.6.2015 ist das Gesetz zur Miet­preis­brem­se bei der Neu- oder Wie­der­ver­mie­tung von Woh­nun­gen in Kraft getre­ten. Es sieht vor, dass die Mie­te beim Abschluss eines Miet­ver­trags maxi­mal zehn Pro­zent über der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te lie­gen darf. Neu­bau­ten und umfas­send sanier­te Woh­nun­gen sind ausgenommen.
Für wel­che Gebie­te eine sol­che Miet­preis­brem­se gel­ten soll, kön­nen die Bun­des­län­der für fünf Jah­re per Rechts­ver­ord­nung fest­le­gen. Vie­le Län­der haben von die­ser Mög­lich­keit Gebrauch gemacht und Gebie­te defi­niert, die der Miet­preis­brem­se unter­wor­fen sind.
In meh­re­ren Bun­des­län­dern haben Gerich­te aller­dings die Auf­fas­sung ver­tre­ten, dass die jewei­li­gen Rechts­ver­ord­nun­gen wegen for­mel­ler Feh­ler bei deren Erlass unwirk­sam sind. Der BGH hat klar­ge­stellt, dass Ver­ord­nun­gen zur Umset­zung der Miet­preis­brem­se einer Begrün­dung bedür­fen und es nicht aus­reicht, die Begrün­dung einer Ver­ord­nung nach­träg­lich zu veröffentlichen.
Das Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt hat im August 2019 ent­schie­den, dass die gesetz­li­chen Vor­schrif­ten zur Miet­preis­brem­se ver­fas­sungs­ge­mäß sind und Ver­mie­ter nicht in ihren Rech­ten beeinträchtigen.
Im Febru­ar 2020 hat der Bun­des­tag beschlos­sen, die Ermäch­ti­gung der Bun­des­län­der zur Umset­zung der Miet­preis­brem­se zu ver­län­gern. Die Bun­des­län­der erhal­ten dadurch die Mög­lich­keit, die Miet­preis­brem­se, die vie­ler­orts in den Jah­ren 2020/21 aus­ge­lau­fen wäre, bis Ende 2025 umzusetzen.

Ver­mie­ter kön­nen die Mie­te erhö­hen, solan­ge die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te nicht über­schrit­ten wird. Eine Über­sicht bie­ten die Miet­spie­gel von Städ­ten und Gemeinden.
Orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te ermit­teln

Bei der Ermitt­lung der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te geht es um fünf Kri­te­ri­en – die soge­nann­ten wohn­wert­bil­den­den Fak­to­ren. Die­se sind die Art, die Grö­ße, die Aus­stat­tung, die Beschaf­fen­heit und die Lage der Woh­nung. Nur wenn die­se Kri­te­ri­en ver­gleich­bar sind, las­sen sich auch die Miet­prei­se mit­ein­an­der ver­glei­chen. Maß­stab für die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te sind die Mie­ten, die inner­halb der letz­ten vier Jah­re in einem Ort für frei finan­zier­te Woh­nun­gen gezahlt wur­den. Da es für Städ­te und Gemein­den kei­ne Ver­pflich­tung gibt, einen Miet­spie­gel auf­zu­stel­len, exis­tiert nicht für jede Kom­mu­ne in Deutsch­land ein Wert. 
Qua­li­fi­zier­ter Mietspiegel

Im Miet­erhö­hungs­ver­fah­ren führt der „qua­li­fi­zier­te Miet­spie­gel“ gegen­über einem „ein­fa­chen“ Miet­spie­gel zu erheb­lich grö­ße­rer Rechts­si­cher­heit. Der qua­li­fi­zier­te Miet­spie­gel muss nach aner­kann­ten wis­sen­schaft­li­chen Ver­fah­ren erstellt wer­den. Auch bei der Aktua­li­tät der Anga­ben stellt der Gesetz­ge­ber an den qua­li­fi­zier­ten Miet­spie­gel höhe­re Bedin­gun­gen. Ein qua­li­fi­zier­ter Miet­spie­gel nach § 558d BGB muss alle zwei Jah­re erar­bei­tet wer­den. Aus­nahms­wei­se darf er nach zwei Jah­ren auch durch eine Anpas­sung mit­hil­fe des Lebens­hal­tungs­kos­ten­in­dex ange­passt wer­den, spä­tes­tens nach vier Jah­ren ist jedoch eine Neu­erstel­lung zwin­gend erfor­der­lich. Der qua­li­fi­zier­te Miet­spie­gel muss von der Gemein­de­ver­tre­tung förm­lich beschlos­sen und in den Amts­blät­tern ver­öf­fent­licht werden.
Miet­erhö­hung nach Mietspiegel

Der Ver­mie­ter darf die Mie­te auf den orts­üb­li­chen Satz anhe­ben. Eine Miet­erhö­hung mit Beru­fung auf die Ver­gleichs­mie­te liegt vor, wenn ein Ver­mie­ter sich auf die Mie­ten ver­gleich­ba­rer Woh­nun­gen in der jewei­li­gen Stadt oder Gemein­de bezieht. Die gesetz­li­chen Rege­lun­gen fin­den sich in § 558 BGB.

N

Beim Erwerb einer mit öffent­li­chen Mit­teln geför­der­ten Woh­nung gilt mit einem Zeit­raum von zehn Jah­ren nach Ablö­sung der Kre­dit­mit­tel die soge­nann­te Nach­bin­dungs­frist. Die­se bin­det den Ver­mie­ter an die Kostenmiete.

Neben­kos­ten und Betriebs­kos­ten sind Unter­hal­tungs­kos­ten, die dem Eigen­tü­mer ent­ste­hen durch den bestim­mungs­ge­mä­ßen Gebrauch der Immo­bi­lie.
Im Miet­ver­trag wird meist auf den §2 der Betriebs­kos­ten­ver­ord­nung Bezug genom­men. Die­se hat der Mie­ter zusam­men mit der Kalt­mie­te monat­lich im Vor­aus an den Ver­mie­ter zu bezah­len, die­ser hat die Pflicht, die Neben­kos­ten jähr­lich in einer Neben­kos­ten­ab­rech­nung abzu­rech­nen (§ 556 BGB).
Im Gegen­satz zum WEG muss der Abrech­nungs­zeit­raum im Miet­recht nicht dem Kalen­der­jahr ent­spre­chen. In der Neben­kos­ten­ab­rech­nung sind alle Kos­ten auf­zu­füh­ren, die im Abrech­nungs­zeit­raum ange­fal­len sind und auf den Mie­ter umge­legt wer­den, hier ori­en­tiert man sich am § 259 BGB.


Inhalt der Nebenkostenabrechnung

Nicht alle Betriebs­kos­ten, die dem Ver­mie­ter durch die Ver­mie­tung von Gebäu­den und Woh­nun­gen ent­ste­hen, darf er auf den Mie­ter umle­gen und damit in der Neben­kos­ten­ab­rech­nung abrech­nen. Inhalt­lich wird die Neben­kos­ten­ab­rech­nung durch die Betriebs­kos­ten­ver­ord­nung (BetrKV) gere­gelt, die in § 1 alle umleg­ba­ren Neben­kos­ten auf­lis­tet zum Bei­spiel Grund­steu­er, Warm­was­ser, Abwas­ser, Müll­ab­fuhr, Stra­ßen­rei­ni­gung oder Ver­si­che­run­gen.
Nicht umla­ge­fä­hig sind Kos­ten, die dem Ver­mie­ter durch die Ver­wal­tung des Gebäu­des sowie für die Instand­hal­tung und Instand­set­zung ent­ste­hen.
 
Die Abrech­nung muss für den Mie­ter gedank­lich und rech­ne­risch nach­voll­zieh­bar sein, auch ohne dass die­ser über juris­ti­sche oder betriebs­wirt­schaft­li­che Kennt­nis­se ver­fügt.
Der Ver­mie­ter muss dem Mie­ter die Abrech­nung spä­tes­tens 12 Mona­te nach dem Ende der Abrech­nungs­zeit zukom­men las­sen (§ 556 III S. 2 BGB). Eine Ver­län­ge­rung die­ser Frist besteht nur in Aus­nah­me­fäl­len, wenn zum Bei­spiel die Grund­steu­er durch die Gemein­de noch nicht abge­rech­net wur­de.
Ein­wen­dun­gen gegen die Neben­kos­ten­ab­rech­nung sei­tens des Mie­ters müs­sen spä­tes­tens 12 Mona­te nach Zugang der Abrech­nung erfolgen.

Wer im Besitz des Niß­brauch­rechts nach § 1030 BGB ist, hat das Recht, alle Nut­zen aus der belas­te­ten Immo­bi­lie zu zie­hen.
Wird eine Immo­bi­lie ver­kauft, kann der Ver­käu­fer bei­spiels­wei­se das Recht behal­ten, die Miet­ein­nah­men für einen ver­ein­bar­ten Zeit­raum für sich zu bean­spru­chen.
Häu­fi­ge Grün­de für die Nut­zung des Nieß­brauch­rechts sind zum Bei­spiel eine vor­weg­ge­nom­me­ne Erb­fol­ge, die Eltern über­tra­gen zu Leb­zei­ten die Immo­bi­lie an ihre Kin­der, behal­ten aber die Miet­ein­nah­men zur Alters­vor­sor­ge für sich bzw. leben selbst in die­ser Woh­nung oder aber der steu­er­freie Zeit­raum von 10 Jah­ren soll mehr­fach aus­ge­nutzt werden.

Beur­kun­dung des Nießbrauchrechtes

Mit­tels eines Notars wird es ins Grund­buch ein­ge­tra­gen. Mit Able­ben des berech­tig­ten oder aber nach Ablauf der ver­trag­lich ver­ein­bar­ten Zeit. Der Nut­zer des Nieß­brauch­rechts hat die Befug­nis, das Grund­stück in Besitz zu neh­men und sämt­li­che Nut­zun­gen her­aus­zu­zie­hen. Dabei spielt es kei­ne Rol­le, ob es ver­mie­tet, ver­pach­tet, bewirt­schaf­tet oder aber selbst bewohnt wird. Es ist zwar nicht auf Drit­te über­trag­bar, kann jedoch sofern ver­ein­ba­rungs­ge­mäß erlaubt einem ande­ren über­las­sen werden.

Rech­te und Pflichten

Neben den Rech­ten über­nimmt der Nieß­brau­cher auch Pflich­ten gegen­über dem Eigen­tü­mer. So ist er zum Bei­spiel dazu ver­pflich­tet, die ruhen­den öffent­li­chen Las­ten zu über­neh­men, ins­be­son­de­re Grund­steu­er, Abwas­ser­ge­büh­ren, aber auch die Prä­mi­en für die Gebäu­de Ver­si­che­rung. Eben­falls ist er in der Pflicht zur Schnee­räu­mung und Ver­kehrs­weg­si­che­rung.
Er muss die Immo­bi­lie ord­nungs­ge­mäß bewirt­schaf­ten und hat die hier­für anfal­len­den Kos­ten zu über­neh­men. Zur Moder­ni­sie­rung ist er nicht ver­pflich­tet, es sei denn, dies ist aus­drück­lich ver­ein­bart worden.

O

Im Woh­nungs­ei­gen­tum gilt eigent­lich grund­sätz­lich, dass eine Ver­ein­ba­rung nur durch eine Ver­ein­ba­rung geän­dert wer­den kann. Aber was pas­siert, wenn ver­ein­bart wur­de, dass zur Ände­rung einer Ver­ein­ba­rung kei­ne Ver­ein­ba­rung, son­dern ein Beschluss aus­rei­chend sein soll? Genau dann haben wir eine Öffnungsklausel.
In Para­graf 16 Abs. 3 WEG fin­den wir ein Bei­spiel einer gesetz­li­chen Öff­nungs­klau­sel. Dem­nach ist es mög­lich, mit Stim­men­mehr­heit die Kos­ten abwei­chend von der Gemein­schafts­ord­nung zu ver­tei­len. Die meis­ten Öff­nungs­klau­seln die man in älte­ren Gemein­schafts­ord­nun­gen fin­det, sind sehr starr for­mu­liert und ent­spre­chen damit eigent­lich nicht mehr so recht dem heu­ti­gen Zeit­geist. Wer eine Immo­bi­lie kauft, möch­te trotz des Kaufs immer noch fle­xi­bel sein und nicht für alle Ewig­keit in vor­ge­fer­tig­ten Ver­hält­nis­sen leben. In den letz­ten Jah­ren jedoch fin­det man ver­mehrt rela­tiv umfang­rei­che Öff­nungs­klau­seln, wel­che rela­tiv ein­fach for­mu­liert sind. Hier ist es dann zum Bei­spiel mög­lich, das durch Zustim­mung 3/4 aller Mit­ei­gen­tums­an­tei­le die Gemein­schafts­ord­nung der WEG zumin­dest in der Theo­rie auf den Kopf gestellt wer­den kann, dies ist sogar im Rah­men eines Beschlus­ses möglich.

Geht es um den Ver­kauf einer Immo­bi­lie, so besteht für den Ver­käu­fer eine Offen­ba­rungs­pflicht. Die­ser Begriff ist jedoch eher umgangs­sprach­li­cher Gebrauch, der Gesetz­ge­ber spricht hier von Auf­klä­rungs­pflicht. Im Zusam­men­hang mit die­ser Pflicht wird häu­fig auch der Begriff des red­li­chen Ver­käu­fers bzw. des red­li­chen Käu­fers genannt. Damit will man aus­drü­cken, dass die­se Pflicht über­all dort Anwen­dung fin­det, wo ein auf­rich­ti­ger Ver­käu­fer sich ver­pflich­tet füh­len muss, Gege­ben­hei­ten an der Immo­bi­lie zu offen­ba­ren wo ein auf­rich­ti­ger Kauf­in­ter­es­sent dies auch erwar­ten kann.
Die Offen­ba­rungs­pflicht bezieht sich vor­wie­gend auf ver­steck­te Män­gel nur sol­che las­sen sich laut Begriffs­de­fi­ni­ti­on offen­ba­ren. Augen­schein­li­che Män­gel, die gera­de­zu ins Auge sprin­gen, die soge­nann­ten offen­sicht­li­chen Män­gel muss auch ein durch­schnitt­li­cher Inter­es­sent selbst erken­nen kön­nen. Soll­te er dazu nicht in der Lage sein, muss er fach­li­chen Bei­stand mit hinzuziehen.

Offen­sicht­li­cher Mangel

Abge­platz­ter Putz an der Fas­sa­de oder auch Ris­se in der sel­bi­gen sind klar offen­sicht­li­che Män­gel, auf die der Ver­käu­fer kei­ne begrün­de­te Pflicht hat hin­zu­wei­sen. Ein offen­sicht­li­cher Man­gel kann laut Defi­ni­ti­on auch von Kauf­in­ter­es­sen­ten ohne fach­li­ches Wis­sen erkannt werden.

Ver­steck­ter Mangel

Ver­steck­te Män­gel sind nicht sofort erkenn­bar und kön­nen auch bei einer gewis­sen­haf­ten Über­prü­fung nicht ohne Wei­te­res fest­ge­stellt wer­den. Ein ver­steck­ten Man­gel hät­ten wir zum Bei­spiel, wenn der Ver­käu­fer die oben genann­ten Ris­se in der Fas­sa­de über­streicht, um sie damit unkennt­lich zu machen.

Ver­letzt der Ver­käu­fer schuld­haft sei­ne Auf­klä­rungs- und Offen­ba­rungs­pflicht, kann der Käu­fer den Kauf­ver­trag wegen arg­lis­ti­ger Täu­schung anfech­ten, den Kauf rück­gän­gig machen und vom Ver­käu­fer Scha­dens­er­satz ein­for­dern. Vor­aus­set­zung ist, dass der Käu­fer nach­wei­sen kann, dass der Ver­käu­fer eine Offen­ba­rungs­pflicht hat­te und er arg­lis­tig getäuscht wurde.

Laut § 21 Abs. IV WEG ver­steht man unter ord­nungs­ge­mä­ßer Ver­wal­tung eine „Ver­wal­tung, die den Ver­ein­ba­run­gen und Beschlüs­sen und, soweit sol­che nicht bestehen, dem Inter­es­se der Gesamt­heit der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nach bil­li­gem Ermes­sen ent­spricht“. Jeder Woh­nungs­ei­gen­tü­mer kann eine ord­nungs­ge­mä­ße Ver­wal­tung sowie einen zer­ti­fi­zier­ten Ver­wal­ter (WEG-Reform 2020) verlangen.
In § 21 Abs. V WEG zählt das Gesetz bei­spiel­haft auf, was zu einer ord­nungs­ge­mä­ßen Ver­wal­tung dem­entspre­chend gehört:

  • Auf­stel­lung einer Hausordnung
  • Ord­nungs­ge­mä­ße Instand­hal­tung und Instand­set­zung des Gemeinschaftseigentums
  • Abschluss und Unter­hal­tung einer Gebäu­de­ver­si­che­rung sowie Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung
  • Ansamm­lung einer ange­mes­se­nen Instandhaltungsrücklage
  • Auf­stel­lung eines Wirschaftsplans

R

Gemein­den über­tra­gen regel­mä­ßig die Räum- und Streu­pflicht im Win­ter auf Grund­stücks­ei­gen­tü­mer. Die­se kön­nen unter gewis­sen Umstän­den von ihnen selbst erfüllt wer­den all­ge­mein üblich ist es aller­dings, Drit­te damit zu beauf­tra­gen. Im Fal­le einer Ver­mie­tung wird es meis­tens dem Mie­ter auf­er­legt, im Fall einer WEG wird hier­für in den aller­meis­ten Fäl­len jedoch ein pro­fes­sio­nel­ler Räum­dienst vom Ver­wal­ter beauf­tragt. Dies hat den Hin­ter­grund, dass es laut Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­setz nicht mög­lich ist, die ein­zel­nen Eigen­tü­mer zur Arbeit zur ver­pflich­ten. Außer­dem kommt es hier dann auch leich­ter zu Pro­ble­men bezüg­lich der Haf­tung in einem Schadensfall.

Wo muss geräumt werden?

Der Bür­ger­steig, der Haus­ein­gang sowie die Wege zu den Gara­gen und den Müll­ton­nen müs­sen geräumt wer­den. Für den Geh­weg vor dem Haus gilt, dass 2 Fuß­gän­ger anein­an­der vor­bei gehen kön­nen, also ca. 1 m breit. Bei Haupt­ver­kehrs- und Geschäfts­stra­ßen gilt hier ein Strei­fen von ein­ein­halb Metern. Für Wege zu Müll­ton­nen oder Gara­gen ist es min­des­tens ein hal­ber Meter.
Was pas­siert bei Glatt­eis?
Soll­te sich Glatt­eis gebil­det haben, so besteht sofor­ti­ger Hand­lungs­be­darf. Beschleu­ni­ger wie Salz sind in vie­len Städ­ten ver­bo­ten, die­se emp­feh­len Sand oder Granulat.

Ver­tre­tung für den Winterdienst

Soll­te ein Mie­ter für den Win­ter­dienst ver­ant­wort­lich sein, jedoch ver­hin­dert sein, muss er sich um eine Ver­tre­tung küm­mern. Die pas­sen­den Gerä­te und das Mate­ri­al müs­sen vom Ver­mie­ter gestellt werden.

Aus­nah­men

Soll­te die Schnee­be­sei­ti­gung sinn­los sein, da es nicht auf­hört zu schnei­en, ent­fällt die Räum­pflicht. Hier ist es jedoch sinn­voll, dies zu doku­men­tie­ren, da im Streit­fall der Räum­pflich­ti­ge nach­wei­sen muss, das eine anhal­ten­de Ver­kehrs­si­che­rung durch dau­er­haf­ten Schnee­fall nicht mög­lich bzw. sinn­los war.
Im Fal­le eines Unfalls kann dem Ver­letz­ten unter Umstän­den eine Mit­schuld gege­ben wer­den, soll­te die­ser leicht­sin­nig gehan­delt haben zum Bei­spiel wenn er sich auf offen­sicht­li­ches Glatt­eis bege­ben hat.

Zur Unter­stüt­zung des nach­bar­schaft­li­chen Zusam­men­le­bens hat der Gesetz­ge­ber pau­scha­le Ruhe­zei­ten fest­ge­legt. Nach dem Immis­si­ons­schutz­ge­setz der Bun­des­län­der ist in der Zeit von 22 Uhr bis 6 Uhr in der Früh die Nacht­ru­he ein­zu­hal­ten. Dies bedeu­tet natür­lich nicht, dass jeder Bewoh­ner ab 22 Uhr qua­si auf Eier­scha­len zu lau­fen hat, aber das eige­ne Han­deln darf den Nach­barn in sei­ner Ruhe nicht beein­träch­ti­gen.
Da jeder Mensch ein unter­schied­li­ches Emp­fin­den von Lärm hat, gibt es auch hier­für Grenz­wer­te. So ist zum Bei­spiel das Betrei­ben tech­ni­scher Gerä­te in einem Wohn­ge­biet wäh­rend der Nacht­ru­he bis maxi­mal 35 dB in Städ­ten 45 dB begrenzt. (Lärm­richt­wer­te der TA Lärm und der VDI-Richt­li­nie 2058, Blatt 1 „Arbeits­lärm in der Nach­bar­schaft)
Bei­spiel: Flüs­tern 30 dB, Blät­ter­ra­scheln 35 dB, Vogel­ge­zwit­scher 45 dB, Groß­raum­bü­ro 70 dB.
 
Die gegen­sei­ti­ge Rück­sicht­nah­me gebie­tet aller­dings schon das nach­bar­schaft­li­che Gebot zur gegen­sei­ti­gen Rück­sicht­nah­me. Jeder soll­te sich so ver­hal­ten, dass er den Nach­barn nicht über die Maßen beein­träch­tigt oder stört.


Mit­tags­ru­he

In der Regel geben Kom­mu­nen eine Mit­tags­ru­he von 13 bis 15 Uhr an.


Ruhe­zei­ten an Feiertagen

In den Fei­er­tags­ge­set­zen ist gere­gelt, dass Hand­lun­gen und Arbei­ten in der Öffent­lich­keit, die die Ruhe beein­träch­ti­gen, ver­bo­ten sind dazu gehö­ren zum Bei­spiel Din­ge wie Auto waschen, Bau­ar­bei­ten am oder im Haus.

S

Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren fin­den wir zumeist als Klau­sel in einem Miet­ver­trag, wonach der Mie­ter sich dazu ver­pflich­tet, ver­schie­de­ne Reno­vie­rungs­ar­bei­ten in bestimm­ten zeit­li­chen Abstän­den zu täti­gen zum Bei­spiel das Strei­chen von Decken, Heiz­kör­pern oder Wänden.
Gene­rell ver­tritt der Bun­des­ge­richts­hof die Mei­nung, dass der Ver­mie­ter für Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren auf­zu­kom­men hat, da die Abnut­zung der Woh­nung bereits durch die Mie­te bezahlt ist.
Die Durch­füh­rung von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren kann aller­dings trotz­dem wirk­sam auf den Mie­ter über­tra­gen wer­den, sofern hier­für eine Indi­vi­du­al­ver­ein­ba­rung getrof­fen wird. Star­re Klau­seln mit Zeit- und Häu­fig­keits­an­ga­ben machen eine sol­che Klau­sel unwirksam.

Hier­bei han­delt es sich um eine beson­de­re Form der Bürg­schaft. Es han­delt sich dabei um einen ein­sei­tig ver­pflich­ten­den Ver­trag. Die­se regelt das, soll­te der eigent­li­che Schuld­ner sei­ne Zah­lun­gen nicht mehr leis­ten kön­nen so wird hier vom Gläu­bi­ger der Bür­ge her­an­ge­zo­gen und wie der eigent­li­che Schuld­ner behan­delt.
Soll­te der Bür­ge die Zah­lung im Bürg­schafts­fall ver­wei­gern, so kann der Gläu­bi­ger umge­hend zur Zwangs­voll­stre­ckung grei­fen.
Dafür ist aller­dings eine ent­spre­chen­de Klau­sel im Bürg­schafts­ver­trag nötig. Hier ist die Schrift­form zwin­gend erfor­der­lich, münd­li­che Zusa­gen sind nicht rechtsverbindlich.


Gren­zen der Haftung

Der Bür­ge haf­tet hier ledig­lich für die nicht gezahl­te Mie­te, aber nie all­ge­mein für die Zah­lun­gen eines Schuld­ners. Die selbst­schuld­ne­ri­sche Bürg­schaft ist immer an einem kon­kre­ten Ver­trags­ge­gen­stand geknüpft. Zudem sind in Bürg­schafts­ver­trä­gen meis­tens Haf­tungs­ober­gren­zen fest­ge­legt, hier­bei han­delt es sich ent­we­der um einen maxi­ma­len Haf­tungs­be­trag oder eine zeit­li­che Begren­zung der Haftungspflicht.

Hier gehts meist um die Gebrauchs-und Nut­zungs­re­ge­lun­gen von gewis­sen Tei­len des Gemein­schafts­ei­gen­tums. Als Teil der Tei­lungs­er­klä­rung wird hier einem ein­zel­nen Eigen­tü­mer die allei­ni­ge Nut­zung unter Aus­schluss der ande­ren Eigen­tü­mer von einem Teil des Gemein­schafts­ei­gen­tums gewährt.
Zum Bei­spiel darf der Eigen­tü­mer im Erd­ge­schoss einen gewis­sen Teil des gemein­schaft­li­chen Gar­tens oder auch den gesam­ten gemein­schaft­li­chen Gar­ten für sich allein als Ter­ras­se nutzen.

Eine Son­der­um­la­ge, die auf der jähr­li­chen Eigentümer­versamm­lung von den Eigen­tü­mern beschlos­sen wird, dient dazu, die Liqui­di­tät der Wohnungs­eigentümer­gemein­schaft zu erhö­hen. Dies kann nötig sein bei unvor­her­ge­se­he­nen Kos­ten, die auf die Eigen­tü­mer zukom­men, zum Bei­spiel auf­grund eines Schadensfalls.
Bei­spiels­wei­se wenn auf­grund von maro­den oder feh­len­den Dach­zie­geln das Dach neu ein­ge­deckt wer­den muss. Soll­ten die Kos­ten hier­für die ange­spar­te Instand­hal­tungs­rück­la­ge zu stark beein­träch­ti­gen, kann eine Son­der­um­la­ge zur Finan­zie­rung beschlos­sen wer­den (Para­graf 16 Abs. II WEG).
Im Fal­le, dass eine Son­der­um­la­ge durch die Eigen­tü­mer geschlos­sen wird, muss die­se den Gesamt­be­trag und den auf jeden ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ent­fal­len­de Betrag aus­wei­sen. Beim Finanz­be­darf der Son­der­um­la­ge han­delt es sich um einen geschätz­ten Betrag. Die Wohnungs­eigentümer­gemein­schaft hat hier einen weit­rei­chen­den Ermessensspielraum.
Soll­te der Beschluss kei­nen Fäl­lig­keits­zeit­punkt ent­hal­ten, so wird die Son­der­um­la­ge fäl­lig, sobald die­se vom Ver­wal­ter abge­ru­fen wird.

Das Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­setz beschreibt das Son­der­ei­gen­tum als ein dem Voll­ei­gen­tum weit­ge­hend gleich­ge­stell­ten Recht an einer Woh­nung. Grund­sätz­lich wird bei Voll­ei­gen­tum von Räu­men aus­ge­gan­gen, die zu Wohn­zwe­cken geeig­net sind. Jedoch kön­nen auch Werk­stät­ten, Gara­gen oder Lager­räu­me zum Son­der­ei­gen­tum gehö­ren, sofern bestimm­te Vor­aus­set­zun­gen erfüllt sind.


Bei­spie­le für das Son­der­ei­gen­tum in einer Eigentumswohnung

Alle Räu­me, Fuß­bo­den­be­lä­ge, nicht tra­gen­de Wän­de, sani­tä­re Instal­la­tio­nen, Heiz­kör­per und Kli­ma­an­la­gen, Innen­sei­te der Woh­nungs­tü­ren, zur Woh­nung gehö­ren­de Lager­räu­me wie auch Decken-und Wandverkleidungen.


Son­der­fäl­le

Die Bal­ken­de­cke, Außen­wän­de und der Belag der Brüs­tung gehö­ren nicht zum Son­der­ei­gen­tum, son­dern Gemein­schafts­ei­gen­tum.
Fens­ter gehö­ren eben­falls zum Gemein­schafts­ei­gen­tum, auch wenn sie Bestand­teil der Woh­nung sind.
Bei der Woh­nungs­ein­gangs­tür han­delt es sich im Innen­be­reich um Son­der­ei­gen­tum, die Außen­sei­te jedoch ist Gemein­schafts­ei­gen­tum.
Bis Ende 2020 war es so das in sich geschlos­se­ne Gara­gen­plät­ze son­der­ei­gen­tums­fä­hig waren, jedoch für frei zugäng­li­che Stell­plät­ze nur ein Son­der­nut­zungs­recht ein­ge­räumt wer­den konn­te.
Seit der WEG Reform vom 1.12.2020 ist es nun auch mög­lich, frei zugäng­li­che Pkw Stell­plät­ze mit ent­spre­chen­der ver­trag­li­cher Rege­lung zum Son­der­ei­gen­tum zu erklären.

In Miet­ver­trä­gen kann eine soge­nann­te Staf­fel­mie­te fest­ge­legt wer­den (Para­graf 557a BGB). Die­se legt in vor­ge­ge­be­nen Zeit­ab­schnit­ten Miet­erhö­hun­gen vor. In dem ver­ein­bar­ten Zeit­raum, für die die Staf­fel­mie­te ange­setzt ist, dür­fen kei­ne her­kömm­li­chen Miet­erhö­hun­gen getä­tigt wer­den, auch nicht auf­grund von Reno­vie­run­gen. Zwi­schen den ein­zel­nen Erhö­hun­gen in der Staf­fel­mie­te muss min­des­tens immer ein Jahr lie­gen. Her­kömm­li­che Miet­erhö­hun­gen sind erst wie­der erlaubt, wenn die letz­te Erhö­hung durch die Staf­fel­mie­te gesche­hen ist.
Wie bei jeder Art der Miet­erhö­hung ist natür­lich auch hier wie­der auf die Miet­preis­brem­se bzw. die orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­ten zu achten.

T

Teil­ei­gen­tum ist im Woh­nungs­ei­gen­tums­recht das Son­der­ei­gen­tum an nicht zu Wohn­zwe­cken die­nen­den Räu­men eines Gebäu­des in Ver­bin­dung mit dem Mit­ei­gen­tums­an­teil am Gemein­schafts­ei­gen­tum, zu dem es gehört.

Woh­nungs- und Teil­ei­gen­tum wird im Hin­blick auf das Gesamt­ob­jekt in 1000/Miteigentumsanteilen ange­ge­ben, so dass ein Woh­nungs- und Teil­ei­gen­tü­mer bei­spiels­wei­se 150/1000 Antei­le am Gesamt­ei­gen­tum besitzt.

Von einer Tei­lin­k­lu­siv­mie­te spricht man, wenn ver­schie­de­ne Kos­ten in der Mie­te bereits ent­hal­ten sind. Steht im Miet­ver­trag zum Bei­spiel „Mie­te 800€, Inter­net- und Tele­fon­kos­ten sind hier­bei nicht enthalten.“
So han­delt es sich hier­bei um eine Tei­lin­k­lu­siv­mie­te was bedeu­tet das außer den Inter­net und Tele­fon­kos­ten alle ande­ren Kos­ten wie zum Bei­spiel Strom, Was­ser oder auch der Kabel­an­schluss ent­hal­ten sind.
In die­sem Zusam­men­hang steht auch der Begriff der Brut­to­kalt­mie­te, die­se ent­hält alle Betriebs­kos­ten außer jenen für die Behei­zung und die Warmwasseraufbereitung.

Mit­hil­fe der Teil­rechts­fä­hig­keit tre­ten die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nicht als Ein­zel­per­son, son­dern als Ver­band auf. Somit ist nicht jeder ein­zel­ne Woh­nungs­ei­gen­tü­mer Ver­trags­part­ner, son­dern die Gemein­schaft als sol­che. So kann die Wohnungs­eigentümer­gemein­schaft aktiv am Rechts­ver­kehr teil­neh­men sowie in gericht­li­chen Ver­fah­ren als Klä­ger aber auch als Beklag­ter auf­tre­ten. Die Ver­tre­tung der Gemein­schaft ist der Verwalter.

Mit­hil­fe der Tei­lungs­er­klä­rung kann ein Allein­ei­gen­tü­mer eines Gebäu­des gegen­über dem Grund­buch erklä­ren, dass er Woh­nungs­ei­gen­tum begrün­den möch­te, dies ist nötig, sobald der Allein­ei­gen­tü­mer eine oder meh­re­re Woh­nun­gen ver­kau­fen möchte.
Dazu legt er in einer Tei­lungs­er­klä­rung fest, dass das Eigen­tum an dem Grund­stück in Mit­ei­gen­tums­an­tei­le so auf­ge­teilt wer­den soll, dass jeder Anteil dem Son­der­ei­gen­tum an einer bestimm­ten Woh­nung (Woh­nungs­ei­gen­tum) oder an nicht zu Wohn­zwe­cken die­nen­den Räu­men (Teil­ei­gen­tum) ver­bun­den wird.
Für die Ein­tra­gung in das Grund­buch­amt ist es nötig, die Tei­lungs­er­klä­rung in Form einer öffent­li­chen oder öffent­lich beglau­big­ten Urkun­de, in der Regel wird dies mit­hil­fe eines Notars gemacht, ein­zu­rei­chen. Auch ein nach­zu­ent­rich­ten­des Gebäu­de kann bereits auf­ge­teilt wer­den, somit sind Bau­trä­ger noch vor Bau­be­ginn dazu in der Lage, die Mit­ei­gen­tums­an­tei­le an Drit­te zu verkaufen.
Zweck der Tei­lungs­er­klä­rung ist es, die Gren­zen von Gemein­schafts- und Son­der­ei­gen­tum sowie even­tu­el­le Nut­zungs­rech­te zu gewäh­ren. Die Mit­ei­gen­tums­an­tei­le wer­den dar­in fest­ge­legt und das Son­der­ei­gen­tum wird als Woh­nungs- oder Teil­ei­gen­tum qua­li­fi­ziert und damit deren Nut­zungs­zweck festgelegt.
Der Tei­lungs­er­klä­rung muss ein Auf­tei­lungs­plan wie auch die Abge­schlos­sen­heits­be­schei­ni­gung hin­zu­ge­fügt wer­den, um ins Grund­buch ein­ge­tra­gen zu werden.

U

Beschei­ni­gung des Finanz­am­tes, dass aus steu­er­li­cher Sicht kei­ne Beden­ken gegen die Kauf­ver­trags­ab­wick­lung bestehen. Wur­de etwa die Grund­er­werb­steu­er nicht gezahlt, wird die­se Beschei­ni­gung nicht aus­ge­stellt, was zur Fol­ge hat, dass der Käu­fer einer Immo­bi­lie nicht als Eigen­tü­mer ins Grund­buch ein­ge­tra­gen wer­den kann. Das hat wie­der­um zur Fol­ge, dass der Ver­käu­fer so lan­ge (bis zur Eigen­tums­ein­tra­gung) auch für die Kos­ten des Käu­fers mit­haf­tet (z. B. Grund­er­werb­steu­er, Notargebühren).

Unter­ver­mie­tung bedeu­tet, dass der Mie­ter einem Drit­ten die von ihm selbst gemie­te­te Woh­nung ganz oder teil­wei­se gegen Ent­gelt zum selbst­stän­di­gen Gebrauch über­lässt. Der Ver­mie­ter hat ein Inter­es­se dar­an, dass nur der Mie­ter, mit dem er den Miet­ver­trag abge­schlos­sen hat, die Woh­nung nutzt. Daher ist der Mie­ter ohne die aus­drück­li­che Erlaub­nis des Ver­mie­ters nicht berech­tigt, die Woh­nung einem Drit­ten zu über­las­sen und sie an die­sen wei­ter zu ver­mie­ten (§ 540 BGB).
 
Um aber auch die Inter­es­sen des Mie­ters zu berück­sich­ti­gen, erlaubt § 553 BGB die Unter­ver­mie­tung dann, wenn der Mie­ter nach Abschluss des Miet­ver­tra­ges ein berech­tig­tes Inter­es­se gel­tend macht, einen Teil sei­ner Woh­nung einem Drit­ten zum Gebrauch zu über­las­sen. Die­ses berech­tig­te Inter­es­se muss nach Abschluss des Miet­ver­tra­ges ent­stan­den sein.
 
Ein berech­tig­tes Inter­es­se kann dar­in bestehen, dass der Mie­ter aus finan­zi­el­len Grün­den auf die Unter­ver­mie­tung ange­wie­sen ist oder die­ser infol­ge beruf­li­cher Ver­än­de­run­gen die Woh­nung vor­über­ge­hend kaum mehr nutzt und den­noch beauf­sich­tigt wis­sen möch­te. Idea­ler­wei­se ver­ein­bart der Haupt­mie­ter mit dem Unter­mie­ter einen Unter­miet­ver­trag, der auf die Ver­ein­ba­run­gen des Haupt­miet­ver­tra­ges Bezug nimmt. Wich­tig ist, dass die Kün­di­gungs­fris­ten im Haupt­miet­ver­trag und im Unter­miet­ver­trag par­al­lel laufen.


Auf­tei­lung des Wohn­raums – Untervermietung

Die Unter­ver­mie­tung bezieht sich aus­drück­lich nur auf Tei­le des Wohn­raums. Einen Anspruch auf Unter­ver­mie­tung des gesam­ten Wohn­raums hat der Mie­ter grund­sätz­lich nicht. Macht der Mie­ter ein berech­tig­tes Inter­es­se gel­tend, hat er einen Rechts­an­spruch auf Unter­ver­mie­tung eines Teils sei­nes Wohn­raums. Alter­na­tiv kann der Mie­ter das (befris­tet ver­ein­bar­te und nor­ma­ler­wei­se nicht ordent­lich künd­ba­re) Miet­ver­hält­nis außer­or­dent­lich mit der gesetz­li­chen (drei­mo­na­ti­gen) Frist kündigen.

Will der Mie­ter unter­ver­mie­ten, hat der Ver­mie­ter Anspruch dar­auf, dass der Mie­ter den Unter­mie­ter kon­kret benennt. Unzu­mut­ba­re Unter­mie­ter kann der Ver­mie­ter ableh­nen. Eine ein­mal erteil­te Erlaub­nis zur Unter­ver­mie­tung kann der Ver­mie­ter nur wider­ru­fen, wenn er das Wider­rufs­recht aus­drück­lich ver­ein­bart hat. Im Ver­hält­nis zum Ver­mie­ter schul­det allein der Haupt­mie­ter die Mie­te. Der Mie­ter haf­tet nicht nur für Schä­den, son­dern auch für das Ver­hal­ten sei­nes Unter­mie­ters, das der Ver­mie­ter in begrün­de­ten Fäl­len auch zum Anlass für eine frist­lo­se Kün­di­gung des Haupt­miet­ver­hält­nis­ses neh­men kann.

V

Wer Eigen­tü­mer einer Eigen­tums­woh­nung oder Teil­ei­gen­tums­ein­heit ist, kann sein Eigen­tum jeder­zeit ver­kau­fen. Oft stellt eine Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft eine geschlos­se­ne Gemein­schaft dar, wel­che ein Inter­es­se dar­an hat, dass sich jeder Eigen­tü­mer in die­se Gemein­schaft einfügt.
Um die­sem Span­nungs­ver­hält­nis gerecht zu wer­den, bestimmt § 12 WEG: In der Tei­lungs­er­klä­rung kann als Inhalt des Son­der­ei­gen­tums ver­ein­bart wer­den, dass ein „Woh­nungs­ei­gen­tü­mer zur Ver­äu­ße­rung sei­nes Woh­nungs­ei­gen­tums oder Teil­ei­gen­tums der Zustim­mung ande­rer Woh­nungs­ei­gen­tü­mer oder eines Drit­ten bedarf“.
Oft­mals wird die­se Auf­ga­be vom Ver­wal­ter übernommen.
Unzu­läs­sig ist eine Ver­ein­ba­rung, die ein Ver­äu­ße­rungs­ver­bot an eine bestimm­te Per­son knüpft. Will ein Woh­nungs­ei­gen­tü­mer trotz einer bestehen­den Ver­äu­ße­rungs­be­schrän­kung sein Woh­nungs­ei­gen­tum ver­kau­fen oder dar­über ver­fü­gen und liegt die erfor­der­li­che Zustim­mung nicht vor, ist das Rechts­ge­schäft schwe­bend unwirk­sam. Eine nach­träg­li­che Geneh­mi­gung des Rechts­ge­schäfts heilt rück­wir­kend die feh­len­de Zustim­mung zur Ver­äu­ße­rung.
Aller­dings darf die Zustim­mung nur aus einem wich­ti­gen Grund ver­sagt wer­den. Der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer hat dem­nach einen Anspruch auf Zustim­mung zur Ver­äu­ße­rung sei­nes Woh­nungs­ei­gen­tums gegen die ande­ren Woh­nungs­ei­gen­tü­mer oder gegen den Drit­ten, wenn kein wich­ti­ger Grund vor­liegt. So ein wich­ti­ger Grund muss sich nach dem Zweck des § 12 WEG aus der Per­son des Erwer­bers ergeben.
Der Gesetz­ge­ber hat im Rah­men der Novel­le des Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­set­zes (WEG-Reform) den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern, die in ihrer Gemein­schafts­ord­nung (Tei­lungs­er­klä­rung) eine Zustim­mungs­er­for­der­nis durch den Ver­wal­ter oder den Woh­nungs­ei­gen­tü­mer (oder einem Drit­ten) haben, eine „Erleich­te­rung“ an die Hand gege­ben. Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer kön­nen mit ein­fa­cher Stim­men­mehr­heit (§ 12 Abs. 4 WEG) die Auf­he­bung der Ver­äu­ße­rungs­be­schrän­kung beschlie­ßen. Nich­tig wäre aller­dings eine Rege­lung in der Gemein­schafts­ord­nung, die die Ände­rung bezie­hungs­wei­se Auf­he­bung der Ver­äu­ße­rungs­be­schrän­kung durch ein­fa­chen Mehr­heits­be­schluss aus­schlie­ßen wür­de (§ 12 Abs. 4 Satz 2 WEG).

Mit einer Ver­ein­ba­rung wer­den Sach­ver­hal­te gere­gelt, die einen grund­sätz­li­chen Cha­rak­ter haben und lang­fris­tig gel­ten sol­len.
Ver­ein­ba­run­gen set­zen dabei im Gegen­satz zu Beschlüs­sen die Ein­stim­mig­keit vor­aus. Bei einem Beschluss wür­de man von der soge­nann­ten All­stim­mig­keit spre­chen, wür­den alle ins Grund­buch ein­ge­tra­ge­nen Anteils­eig­ner der WEG dazu abstim­men. Bei einer Ver­ein­ba­rung müs­sen also alle Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ein­ver­stan­den sein. Es reicht im Fazit das „Nein“ eines ein­zel­nen Mit­ei­gen­tü­mers aus, um eine Ver­ein­ba­rung inner­halb einer WEG zu ver­hin­dern. Die Ver­ein­ba­rung ist aus recht­li­cher Sicht als ein Ver­trag zu sehen und kann auch in münd­li­cher Form getrof­fen wer­den. Eben­so ist eine Eigentümer­versamm­lung als offi­zi­el­ler Rah­men nicht erfor­der­lich, um eine Ver­ein­ba­rung abzu­schlie­ßen. Der Ort ist eben­so frei wähl­bar, sodass man sich als WEG in der Woh­nung eines Mit­ei­gen­tü­mers, in der gemein­sa­men Gar­ten­an­la­ge oder in einem Imbiss tref­fen könn­te, um eine sol­che Ver­ein­ba­rung abzu­schlie­ßen. Trotz die­ser viel­fäl­ti­gen Frei­hei­ten ist eine schrift­li­che Fixie­rung einer Ver­ein­ba­rung drin­gend anzu­ra­ten, sodass man sich als Woh­nungs­ei­gen­tü­mer – falls in Zukunft erfor­der­lich – auf einen genau­en Wort­laut samt Datum beru­fen kann.
Ver­stößt ein Beschluss gegen eine zwin­gen­de Rechts­vor­schrift, auf deren Ein­hal­tung nicht rechts­wirk­sam ver­zich­tet wer­den kann, ins­be­son­de­re des Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­set­zes, ist er nich­tig (§ 24 Abs. IV WEG).

Beschlüs­se der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer sind auch für den neu­en Erwer­ber eines Woh­nungs­ei­gen­tums ver­pflich­tend, ohne dass sie im Grund­buch ein­ge­tra­gen wer­den müs­sen (§ 1 Abs. IV WEG). Die Ver­ein­ba­rung hin­ge­gen muss in das Grund­buch ein­ge­tra­gen wer­den. Nur dann wirkt sie auch gegen den Rechtsnachfolger.

Wer sei­ner Ver­kehrs­si­che­rungs­pflicht nach­kommt, hat dafür Sor­ge zu tra­gen, dass kein Besu­cher oder Bewoh­ner sei­nes Grund­stü­ckes zu Scha­den kommt, die­se Ver­kehrs­si­che­rungs­pflicht obliegt dem Grund­stücks­ei­gen­tü­mer.
Wer die­se Pflicht miss­ach­tet, macht sich scha­dens­er­satz­pflich­tig nach Para­graf 823 BGB. Der Eigen­tü­mer ist ver­pflich­tet, sein Eigen­tum regel­mä­ßig auf die Ver­kehrs­si­cher­heit zu prü­fen und mög­li­che Gefah­ren gege­be­nen­falls zu besei­ti­gen zum Bei­spiel locke­re Dach­zie­gel oder ein brü­chi­ger Balkon.

Nicht Ein­hal­ten der Verkehrssicherungspflicht
Wird die Ver­kehrs­si­che­rungs­pflicht vom Eigen­tü­mer nicht ein­ge­hal­ten, so ist er im Scha­dens­fall scha­dens­er­satz­pflich­tig, da er schuld­haft gehan­delt hat. Vor­aus­set­zung hier­für ist, dass die Ver­let­zung der Ver­kehrs­si­che­rungs­pflicht vor­sätz­lich oder fahr­läs­sig gesche­hen ist. Die Scha­dens­er­satz­pflicht tritt nicht ein, wenn zum Bei­spiel höhe­re Gewalt im Spiel ist. Dies wird zum Bei­spiel der Fall, wenn ein Dach­zie­gel eines regel­mä­ßig über­prüf­ten Daches durch einen Sturm gelöst wird und ein dar­un­ter­ste­hen­des Auto oder Pas­san­ten trifft. Für sol­che Fäl­le emp­fiehlt es sich, eine dem­entspre­chen­de Pri­vat­haft­pflicht oder Gebäu­de Haft­pflicht­ver­si­che­rung zur Absi­che­rung zu haben.

Besteht für eine Immo­bi­lie oder ein Grund­stück ein Vor­kaufs­recht, so muss der Ver­käu­fer, wenn er einen Kauf­ver­trag mit einem Käu­fer abschließt, die­sen schnellst­mög­lich dem Vor­kaufs­be­güns­tig­ten vor­le­gen. Wenn die­ser sein Vor­kaufs­recht aus­üben will, darf er den Kauf­ver­trag anstel­le des ursprüng­li­chen Käu­fers über­neh­men, ein­schließ­lich aller bereits ver­ein­bar­ten Konditione.

Ding­li­ches Vorkaufsrecht

Die­ses Vor­kaufs­recht gibt es aus­schließ­lich für Grund­stü­cke, nicht aber für dar­auf ste­hen­de Gebäu­de (§§ 1094 bis 1104 BGB). Es wird direkt im Grund­buch ver­merkt. Die Ein­tra­gung ins Grund­buch fun­giert gleich­zei­tig als Vor­mer­kung. Damit hat der Vor­kaufs­be­rech­tig­te sogar dann noch das Recht, die Über­tra­gung des Grund­stü­ckes zu ver­lan­gen, wenn der Erst­käu­fer bereits im Grund­buch ein­ge­tra­gen wur­de. Wich­tig: Das ding­li­che Vor­kaufs­recht ist nicht ver­erb­bar (§ 473BGB), außer die Ver­erb­bar­keit wur­de im Grund­buch vermerkt.

Schuld­recht­li­ches Vorkaufsrecht

Ein schuld­recht­li­cher Ver­trag kann laut § 463 – 473 BGB für beweg­li­che Din­ge und unbe­weg­li­che Gegen­stän­de geschlos­sen wer­den.
Es ist qua­si ein Pri­vat­ver­trag, in dem theo­re­tisch alles ver­ein­bart wer­den kann.
Das Beson­de­re ist, dass das schuld­recht­li­che Vor­kaufs­recht nicht im Grund­buch ver­merkt oder ein­ge­tra­gen ist.
Wird das Grund­stück oder die Immo­bi­lie ver­kauft, ohne dass der Vor­kaufs­be­rech­tig­te gefragt wur­de, ist der Kauf­ver­trag, anders als beim ding­li­chen Vor­kaufs­recht gül­tig.
In die­sem Fall ist der Ver­käu­fer, der den Vor­kaufs­be­rech­tig­ten umgan­gen hat, scha­dens­er­satz­pflich­tig.
Das Grund­stück oder die Woh­nung bekommt aller­dings der ande­re (Erst­käu­fer).
Das bedeu­tet, der Vor­kaufs­be­rech­tig­te hat einen Scha­dens­er­satz­an­spruch, aber kann die Immo­bi­lie nicht mehr ein­for­dern.
Dem­nach sichert ein schuld­recht­li­ches Vor­kaufs­recht bei Immo­bi­li­en zwar einen Scha­dens­er­satz­an­spruch, aber nicht das Grundstück/Gebäude oder die betref­fen­den Gegen­stän­de.
Das öffent­li­che-recht­li­che Vor­kaufs­recht
Beim öffent­lich-recht­li­chen Vor­kaufs­recht hat die Gemein­de das Vor­kaufs­recht inne. Fest­ge­schrie­ben ist dies im Bau­ge­setz­buch (§ 24 bis 28 Bau­GB). Aber auch über das Naturschutz‑, Denkmalschutz‑, Reichs­sied­lungs- oder Eisen­bahn­ge­setz sowie das Was­ser­recht kön­nen als Grund­la­ge für das öffent­lich-recht­li­che Vor­kaufs­recht die­nen. Betrof­fen sein kön­nen Flä­chen, die im Bebau­ungs­plan der Kom­mu­ne für öffent­li­che Zwe­cke mar­kiert sind. Wei­te­re Mög­lich­kei­ten sind, dass es sich um ein Grund­stück in einem soge­nann­ten Umle­gungs­ge­biet, in dem Grund­stü­cke neu sor­tiert wer­den sol­len, han­delt oder sich das Grund­stück in einem förm­lich fest­ge­leg­ten Sanie­rungs­ge­biet, einem städ­te­bau­li­chen Ent­wick­lungs­be­reich oder im Gel­tungs­be­reich einer Erhal­tungs­sat­zung befindet.

Das gesetz­li­che­Vor­kaufs­recht

Das gesetz­li­che Vor­kaufs­recht gilt für Mie­ter.
Es gilt zum Bei­spiel dann, wenn ein Mehr­fa­mi­li­en­haus in Eigen­tums­woh­nun­gen auf­ge­teilt wer­den und an einen Drit­ten ver­kauft wer­den.
Gere­gelt ist dies in § 577 BGB.
Aus­ge­nom­men sind hier Ver­wand­te des Ver­käu­fers.
Teil­wei­se hat die Gemein­de auch ein gesetz­li­ches Vor­kaufs­recht zur Siche­rung der Bau­leit­pla­nung. Ver­an­kert ist das in § 24 BauGB.

W

Der Wirt­schafts­plan beinhal­tet unter ande­rem die zu erwar­ten­den Kos­ten für die Wohnungs­eigentümer­gemein­schaft für das kom­men­de Jahr. Er ist qua­si eine Art Haus­halts­plan und wird vom Ver­wal­ter auf­ge­stellt (§ 28 Abs. 1 WEG).
Des Wei­te­ren ent­hält er die vor­aus­sicht­li­chen Ein­nah­men in Form von Haus­geld, die Auf­schlüs­se­lung zu glei­chen Antei­len, die Kos­ten die auf die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer umge­legt wer­den, sowie die Höhe der zu leis­ten­den Bei­trä­ge zur Instand­hal­tungs­rück­la­ge jedes Eigentümers.
Durch das Beschlie­ßen des Wirt­schafts­plans durch die Eigen­tü­mer resul­tiert die Zah­lungs­pflicht eines jeden für das Haus­geld und wei­te­re anfal­len­de Kos­ten. Soll­te ein Woh­nungs­ei­gen­tü­mer sei­ner Zah­lungs­pflicht nicht nach­kom­men, so ist der Ver­wal­ter dazu ver­pflich­tet, die For­de­rung im Namen der Gemein­schaft durch­zu­set­zen, not­falls auch mit gericht­li­cher Hilfe.

Bei einem Wohn­recht han­delt es sich um eine beschränkt-per­sön­li­che Dienst­bar­keit. Es berech­tigt den Inha­ber des Rechts zur per­sön­li­chen Nut­zung der Woh­nung und zur Mit­be­nut­zung aller dem gemein­schaft­li­chen Gebrauch die­nen­den Anla­gen und Ein­rich­tun­gen der Immo­bi­lie (§ 1093 BGB). Ein Wohn­recht kann sich auf ein­zel­ne oder sämt­li­che Räum­lich­kei­ten eines Hau­ses beziehen.
Das gilt sowohl für den Wohn­be­rech­tig­ten selbst als auch für sei­ne Fami­li­en­mit­glie­der sowie etwai­ge Bediens­te­te und Pfle­ge­kräf­te. Das Wohn­recht wird im Grund­buch eingetragen.
Es ist nicht mög­lich, das Wohn­recht zu ver­er­ben, zu ver­kau­fen oder auf ande­rem Wege auf einen Drit­ten zu über­tra­gen. Auf Wunsch des Berech­tig­ten lässt sich das Wohn­recht jedoch aus dem Grund­buch löschen.
Ohne akti­ve Hand­lung des Wohn­be­rech­tig­ten endet das Recht nur aus fol­gen­den Grün­den: Der Wohn­be­rech­tig­te ver­stirbt, Unbe­wohn­bar­keit der Räum­lich­kei­ten, der befris­te­te Ver­trag läuft aus oder bei ver­trag­li­cher Nut­zungs­be­din­gung, wenn die Bedin­gung weg­fällt.
Grund­sätz­lich ist es mög­lich, Immo­bi­li­en auch mit einem ver­trag­lich ver­ein­bar­ten Wohn­recht zu ver­kau­fen. Ver­käu­fer müs­sen jedoch mit einem nied­ri­ge­ren Ver­kaufs­preis als beim Ver­kauf von einer frei­en Immo­bi­lie rech­nen. Rech­ne­risch wird hier der Wert des Wohn­rechts vom Immo­bi­li­en­wert abge­zo­gen. Um die Immo­bi­lie zu einem guten Preis zu ver­kau­fen, ist es mög­lich, dem Wohn­be­rech­tig­ten eine Abfin­dung anzu­bie­ten, damit die­ser auf sein Wohn­recht verzichtet.
Gut zu wis­sen: Um eine Immo­bi­lie trotz Wohn­rechts zu ver­kau­fen, benö­ti­gen Sie kei­ne Ein­wil­li­gung des Wohn­be­rech­tig­ten. Er hat kein Veto­recht. Jedoch bleibt sei­ne Posi­ti­on vom Ver­kauf unberührt.

Wer eine Woh­nung kauft, wird auto­ma­tisch Teil einer Wohnungs­eigentümer­gemein­schaft, was mit ver­schie­de­nen Rech­ten und Pflich­ten ein­her­geht. Der Kauf umfasst dabei die Woh­nung in Form von Son­der­ei­gen­tum sowie Antei­le am Gemein­schafts­ei­gen­tum, den soge­nann­ten Mit­ei­gen­tums­an­tei­len. Die­se sind die Grund­la­ge für das Haus­geld und für die Höhe Ihrer Haf­tung, wenn die WEG in die zah­lungs­un­fä­hig her­ein­rutscht.
Eine Wohnungs­eigentümer­gemein­schaft ist dann recht­lich begrün­det, wenn der ers­te Eigen­tü­mer in das Grund­buch beim zustän­di­gen Amts­ge­richt ein­ge­tra­gen wur­de. Grund­la­ge einer jeden WEG ist die Tei­lungs­er­klä­rung, mit der das Eigen­tum auf­ge­teilt wird.
Ach­ten Sie bit­te stets dar­auf, dass das Geld Ihrer WEG auf siche­ren offe­nen Fremd­geld­kon­ten (WEG-Eigen­kon­ten) ange­legt ist – und nicht auf Treu­hand­kon­ten, deren Inha­ber der Ver­wal­ter ist. Dies ent­spricht nicht den Vor­ga­ben an eine ord­nungs­ge­mä­ße Verwaltung!
Es gibt in Deutsch­land vie­le tol­le Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaf­ten, in denen ein sach­li­cher Umgangs­ton gepflegt wird und die sich für eine ver­nünf­ti­ge Ver­wal­tung des Gemein­schafts­ei­gen­tums ein­set­zen. Wird eine sol­che WEG durch einen kom­pe­ten­ten und seriö­sen Haus­ver­wal­ter betreut, kann man sich als Mit­ei­gen­tü­mer sehr glück­lich schätzen.

Das Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­setz umfasst die Bestim­mun­gen zur Ent­ste­hung von Wohn­ei­gen­tum sowie des­sen Ver­wal­tung und die Auf­tei­lung in Son­der­ei­gen­tum und Gemein­schafts­ei­gen­tum. Außer­dem ent­hält das 1951 ein­ge­führ­te Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­setz Rege­lun­gen für die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ver­samm­lung und die dabei getrof­fe­nen Beschlüs­se.
Zusätz­lich ist das WEG gefüllt mit zahl­rei­chen Kom­men­ta­ren zum rei­nen Geset­zes­text. Die­se die­nen weni­ger zur Infor­ma­ti­on für Eigen­tü­mer, son­dern sol­len Anwäl­ten die Geset­zes­aus­le­gung erleich­tern, da es rund um das Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­setz immer wie­der zu Strei­tig­kei­ten kommt.

Am 1.12.2020 tritt die WEG-Reform in Kraft.

Das Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­setz aus dem Jahr 1951 ist in wesent­li­chen Tei­len moder­ni­siert worden.

Das Gesetz beinhal­tet Rege­lun­gen zu einer effi­zi­en­te­ren Ver­wal­tung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaf­ten und zur recht­li­chen Erleich­te­rung bau­li­cher Ver­än­de­run­gen. Denn der bau­li­che Zustand von Woh­nungs­ei­gen­tums­an­la­gen bleibt viel­fach hin­ter dem Zustand ver­gleich­ba­rer Anla­gen zurück, da bau­li­che Ver­än­de­run­gen zum Bei­spiel zum ener­ge­ti­schen oder Bar­rie­re redu­zie­ren­den Umbau der­zeit wegen der erfor­der­li­chen Mehr­heits­ver­hält­nis­se nur erschwert mög­lich sind. Auch bau­li­che Maß­nah­men im indi­vi­du­el­len Inter­es­se ein­zel­ner Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, die zugleich im gesamt­ge­sell­schaft­li­chen Inter­es­se lie­gen, wer­den künf­tig erleichtert.

Z

Unter einer zuge­si­cher­ten Eigen­schaft ver­steht man eine Eigen­schaft einer Immo­bi­lie, wel­che der Ver­käu­fer dem Käu­fer zusi­chert. Wenn sich beim Kauf der Immo­bi­lie raus­stellt, dass die­se Eigen­schaft nicht vor­han­den ist, so haf­tet der Ver­käu­fer mit Scha­den­er­satz. Als zuge­si­chert gilt eine Eigen­schaft, wenn der Ver­käu­fer dem Käu­fer aus­drück­lich zu erken­nen gibt, dass die­ser für den Bestand der betref­fen­den Eigen­schaft ein­ste­hen will.