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Patrik Merz
Immobilienverwalter
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A
Eintragung ins Grundbuch, die den Anspruch des Grundstückskäufers auf Eigentumsübertragung bis zu seiner endgültigen Eintragung als neuer Eigentümer sichert. Durch das Eintragen der Auflassungsvormerkung ins Grundbuch wird sichergestellt, dass der Verkäufer die Immobilie nicht gleichzeitig an mehrere Personen verkauft.
Also tatsächlich schützt Dich die Auflassungsvormerkung nicht davor, dass die Immobilie nicht fünfmal verkauft wird. Das kann der Verkäufer natürlich machen. Aber Sie sind davor geschützt, den Kaufpreis zu bezahlen und die Immobilie dann nicht zu bekommen.
B
Ein befristeter Mietvertrag kann nur unter bestimmten Voraussetzungen geschlossen werden. Mieter und Vermieter sind sich bereits bei Abschluss des Mietvertrages über das Auszugsdatum einig.
Ein befristeter Mietvertrag ist nur möglich, wenn diese Voraussetzungen gegeben sind und dem Mieter bereits vor Vertragsschluss bekannt und mitgeteilt worden sind.
Zulässige Gründe sind zum Beispiel: Eigenbedarf für sich selbst, aber auch Familienmitglieder oder deren Angehörige des eigenen Haushalts. Hierzu zählt auch die Nutzung der Wohnung als sogenannte in „Dienstwohnung für Mitarbeiter oder zum Beispiel extern angestellt das Pflegepersonal.
Auch Baumaßnahmen sind als Begründung zulässig, vorausgesetzt sie sind in einem erheblichen Umfang nötig, sodass ein Bewohnen nicht möglich ist oder die Maßnahmen unverhältnismäßig stark gestört werden.
Das Ergebnis, was in der Wohnungseigentümerversammlung von den Eigentümern entschieden wurde nennt man Beschlussfassung. Unterschiedliche Beschlüsse benötigen unterschiedliche Mehrheiten.
Die einfache Mehrheit: Beschluss erreicht mehr Ja-Stimmen als Nein-Stimmen.
Qualifizierte Mehrheit: Je nach Teilungserklärung müssen die Hälfte, 2/3 oder 3/4 der Eigentümer mit Ja-Stimmen.
Doppelt qualifizierte Mehrheit: Mehr als 2/3 der Eigentümer und zugleich die Hälfte aller Miteigentumsanteile müssen mit Ja Stimmen.
Einstimmig: Alle Wohnungseigentümer stimmen mit Ja (nicht nur diejenigen die zur Versammlung anwesend sind).
Alle Beschlüsse sind in der sogenannten Beschlusssammlung aufzubewahren.
C
Bei der Courtage für den Makler handelt es sich um eine Provision. Somit hat der Makler auch nur Anspruch auf diese, wenn ein Vertragsabschluss zustande kommt.
Geht es um die Vermietung einer Immobilie, so gilt hier seit 2015 das sogenannte Bestellerprinzip. Dieses besagt derjenige, der den Makler beauftragt muss auch dessen Provision bezahlen. Der Vermieter kann die Provisionskosten eines Maklers nicht nachträglich Vermieter zurückfordern oder auf andere Art und Weise auf ihn umlegen. Der Gesetzgeber, hier speziell das Wohnraumvermittlungsgesetz, regelt ebenfalls, wie hoch eine Provision ausfallen darf.
Beim Verkauf von Immobilien galt dieses Bestellerprinzip bisher nicht. Jedoch wurde kurz vor Weihnachten an 3 20.12.2020 hier die Gesetzeslage dementsprechend geändert. Seitdem gelten auch hier andere Regelungen. Wird der Makler vom Verkäufer einer Immobilie beauftragt, muss dieser mindestens die Hälfte der Maklerprovision bezahlen. Diese Regelung gilt allerdings nur für Verbraucher, handelt der Käufer gewerblich, kann die Verteilung der Maklerkosten auch weiterhin anderweitig vereinbart werden.
E
-ständige und andauernde Fäkaliengerüche aus der Wohnung
-das Betreiben von unzähligen Beschluss Anfechtungsklagen
-schwerwiegende Beleidigungen gegenüber den anderen Eigentümer
-dauerhafte nächtliche Ruhestörungen
-Betreiben eines Bordells
F
(von lateinisch facies: Gesicht)
Vordere Front eines Gebäudes. Wird oft fälschlich als „Außenhaut des Gebäudes“ bezeichnet.
Die Feuerversicherung deckt Schäden an einem Gebäude ab, die durch Brand entstanden sind. Sie erfasst auch Schäden durch Blitzschlag und Explosion. Meistens ist die Feuerversicherung Bestandteil einer kombinierten Gebäudeversicherung gegen Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagelschaden. Zwar kann sich der Versicherungsnehmer auch nur gegen einzelne dieser Gefahren versichern, angesichts des hohen finanziellen Risikos ist eine kombinierte Versicherung jedoch empfehlenswert.
Seit 1994 ist der Abschluss einer Vollversicherung freiwillig. Wird die Immobilie finanziert, gibt allerdings die Bank regelmäßig den verpflichtenden Abschluss und Nachweis einer Wohngebäudeversicherung vor. Die Feuerversicherung kann auch als Feuer-Rohbauversicherung für die Zeit vom Baubeginn bis zum Bauende abgeschlossen werden. Wollen Sie Ihre Immobilie verkaufen, müssen Sie dem Kaufinteressenten meist nachweisen, dass eine Gebäudeversicherung besteht. Der Versicherungsnachweis ist regelmäßig Teil der Verkaufsunterlagen.
Als „Brand“ definieren die Versicherungsbedingungen ein „Feuer, das ohne einen bestimmungsgemäßen Herd entstanden ist oder ihn verlassen hat und sich aus eigener Kraft auszubreiten vermag“. Diese Definition ist wichtig, da nicht alles was brennt, ein Feuer im Sinne der Feuerversicherung darstellt. Ein Brand kann natürliche Ursachen haben (Blitzschlag), durch Tiere (Marderbiss mit Kurzschluss), technische Defekte oder menschliches Fehlverhalten entstehen.
Ein Feuer ist dabei ein „Verbrennungsvorgang mit Lichterscheinung“. Ein Glimmen oder Glühen gilt hier bereits als Lichterscheinung. Ein Verbrennungsvorgang erfordert die Zufuhr von Sauerstoff. Sengschäden, die durch eine Zigarette entstehen, sind kein solches Feuer, da das „Feuer seinen bestimmungsgemäßen Herd nicht verlassen hat und sich nicht aus eigener Kraft ausbreiten konnte“.
Im Schadenfall ersetzt der Versicherer den entstandenen Schaden. Neubauten werden entsprechend ihrem Neuwertes versichert. Bei Bestandsimmobilien wird die Deckungssumme nach dem gleitenden Neuwert bestimmt, der die Kostensteigerung seit Errichtung des Gebäudes nach Maßgabe des Einheitswerts eines Gebäudes im Jahr 1914 und den Baupreisindex einbezieht.
Bei Brandstiftung entstande Schäden, ersetzt die Feuerversicherung. Sie kann den Täter in Regress nehmen. Ist der Versicherungsnehmer selbst der Brandstifter, ist die Versicherung leistungsfrei, da es sich um Versicherungsbetrug handelt. Will sich der Versicherer in diesem Fall auf Brandstiftung berufen, ist er in der Beweispflicht.
Es wird gerade bezeichnet man die bildliche Darstellung der Liegenschaften in einer Gemeinde. Sie zeigt die Lage der Grundstücke und grenzt sie voneinander ab. Die Grundstücke sind als Flurstücke erfasst und können aus mehreren Flurstücken bestehen. Die Kataster-und Vermessungsämter sind für die Gestaltung dieser Karten zuständig weshalb sie auch als Liegenschaftskarte oder Katasterkarte bezeichnet werden.
Die Grundbücher werden auf Grundlage der Flurkarten geführt. Daher decken sich die Katasterunterlagen und die Eintragungen in den Grundbücher. Das Katasteramt informiert das Grundbuchamt mit einem in „Veränderungsnachweis“ über eventuelle Änderungen. So wird ein Flurstück zum Beispiel unterteilt und neu nummeriert wird es zum Beispiel unter den Erben eine Erbengemeinschaft aufgeteilt.
Die ursprüngliche Papierform der Flurkarte wurde inzwischen durch die Liegenschaft kann in digitaler Version weitestgehend abgelöst, welche auch im Liegenschaft Liegenschaftskataster-Informationssystem Alkis einsehbar ist.
Aus einer Flurkarte lassen sich folgende Information entnehmen:
G
Jeder Eigentümer einer Immobilie soll den Besitz einer Gebäudeversicherung sein. Sie entschädigt für den Fall dass ein Gebäude ein Schaden durch Feuer, Leitungswasser, Hagel oder Störung entsteht. Erdbeben, Schneedruck oder Lawinen, Überschwemmungen und Rückstau gehören zu den Elementarschäden und sind separat zu versichern.
Banken verlangen bei der Finanzierung von Immobilien vom Darlehensnehmer eine dementsprechende Gebäudeversicherung. Die Bank wird von Versicherungsunternehmen informiert sollte der Eigentümer die Versicherungsprämie nicht bezahlen. Für den Abschluss der Gebäudeversicherung bietet es sich an ein Versicherungsunternehmen zu wählen das mit der finanzierenden Bank zusammenarbeitet. So hat die Bank die Möglichkeit im Schadensfall, auch im eigenen Interesse auf den Versicherer einzuwirken und eine angemessene Schadensregulierung zu realisieren.
Wie bei allen Versicherungen gibt es auch bei Gebäudeversicherung verschiedene Tarife und zusätzliche Leistungen abzudecken. Es kann durchaus Sinn machen Nebengebäude Beispiel ein Gartenhaus in den Versicherungsschutz mit aufzunehmen. Im Falle eines Schadens wird von der Versicherung nicht nur der unmittelbare Schaden durch zum Beispiel Feuer, Leitungswasser, dass Blitzschlag, Sturm oder Hagel beglichen, sondern auch die Beeinträchtigungen die der Eigentümer durch die Beseitigung des Schadens bewältigen muss. Dazu gehören je nach Tarif:
Wie bei allen Versicherungen kann auch hier durch eine Selbstbeteiligung im Schadensfall die Versicherungsprämie reduziert werden. Auch ein Versicherungsschutz bei grober Fahrlässigkeit kann mitversichert werden zum Beispiel Rauchen im Bett. Im Fall einer Schadensregulierung ersetzt die Versicherung die ortsüblichen wieder Herstellungskosten des Gebäudes.
Hier werden die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander geregelt.
Meistens ist sie ein Bestandteil der Teilungserklärung. Die Teilungserklärung regelt sachliche Fragen bezüglich Miteigentumsanteile, Stimmrecht etc. die Gemeinschaftsordnung regelt das Miteinander der Eigentümer und die Nutzung des Gemeinschaftseigentums.
Folgende Punkte findet man häufig in Gemeinschaftsordnung:
Die Gemeinschaftsordnung enthält also in der Regel Vereinbarungen gemäß § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG, die von den Vorschriften des WEG abweichen. Eine Grenze für abändernde Regelungen bilden die unabdingbaren Vorschriften des WEG.
In Ihrer Gemeinschaftsordnung können also beliebige Regelungen getroffen werden, sofern sie nicht gegen die unabdingbaren Bestimmungen des WEG verstoßen.
Von diesen unabdingbaren gesetzlichen Bestimmungen kann auch durch eine Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung nicht abgewichen werden.
In Immobilienkaufverträgen wird meist ein Gewährleistungsausschluss vereinbart. Übliche Formulierungen sind „Gekauft wie gesehen“. Allerdings kann ein Gewährleistungsausschluss nur den redlichen Verkäufer von der Gewährleistung befreien, sodass mit einem Gewährleistungsausschluss nur offensichtliche Mängel von der Gewährleistung ausgeschlossen werden können.
Als offensichtliche Mängel versteht man Mängel, die der durchschnittliche Käufer hätte erkennen können, wenn er die Immobilie gründlich, auch ohne Beiziehung eines Sachverständigen besichtigt hätte. Ob er das bei der Besichtigung auch tatsächlich getan hat, bleibt sein Risiko.
Versteckte Mängel hingegen können durch einen Gewährleistungsausschluss nicht ausgeschlossen werden. Versteckte Mängel sind Mängel, die ein verständiger Käufer auch bei näherer Betrachtung nicht hätte erkennen können. In diesem Fall greift der Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag nicht.
Insbesondere greift dieser natürlich auch nicht, wenn der Verkäufer den Mangel bewusst verschwiegen hat. Arglistiges Verschweigen liegt vor, wenn der Verkäufer Kenntnis von einem Mangel hat und den Interessenten nicht darüber informiert, um die Kaufentscheidung des Interessenten nicht negativ zu beeinflussen. Die Grenzziehung zwischen offensichtlichen und versteckten Mängeln ist oft schwierig.
Ein Eigentümer verkaufte 2008 sein in 1999 am Standort einer ehemaligen Scheune errichtetes Haus. In die Außenwand des Neubaus war eine vor Jahrzehnten in die Scheune eingebaute Rückwand integriert wurden. Der Käufer erklärte die Anfechtung des Kaufvertrages, während der Verkäufer sich auf den Gewährleistungsausschluss berief. Der Bundesgerichtshof urteilte, dass der Umstand allein, dass in das neu errichtete Haus eine ältere Anbauwand integriert wurde, noch keinen Mangel darstelle.
Es komme vielmehr darauf an, ob das Haus durch dieses ältere Bauteil derart geprägt werde, dass es nicht mehr als Neubau hätte bezeichnet werden dürfen. Dazu sei auf die Art, Größe und Bedeutung des älteren Bauteils abzustellen. Je älter, umfangreicher und bedeutender es sei (z.B. tragende Wand), desto eher müsse man aus objektiver Sicht des Käufers davon ausgehen, dass das Haus nicht mehr als Neubau zu bewerten sei (BGH Urteil v. 22.4.2016, V ZR 23/15).
Kommt man dann zum Ergebnis, dass es sich um einen versteckten Mangel handelt, kommt es weiterhin darauf an, dass der Verkäufer diesen Mangel arglistig verschwiegen hat und Kenntnis davon hätte haben müssen, dass ein Kaufinteressent das Haus dann nicht mehr als neu errichtet betrachten würde. Der Umstand, dass der Verkäufer das Alter der eingebauten Rückwand nicht als Mangel empfunden habe, bleibe unerheblich.
H
Das Hausgeld (Wohngeld) ist monatlich von jedem Eigentümer der WEG an den Verwalter zu bezahlen. Die Höhe des Hausgeldes wird auf der jährlichen Eigentümerversammlung in Form eines Wirtschaftsplans beschlossen.
Ein Eigentümer, der seine Wohnung vermietet, kann ein Teil des Hausgeldes auf den Mieter umlegen, dies sind die umlagefähigen Kosten. Nicht umlagefähigen Kosten wie zum Beispiel das Verwalterhonorar oder die Instandhaltungsrücklage können nicht auf den Mieter umgelegt werden.
Laut Wohnungseigentümergesetz ist jeder Eigentümer verpflichtet, das Hausgeld an den Verwalter zu bezahlen, damit dieser für die Gemeinschaft die anfallenden Kosten begleichen kann. Somit repräsentiert der Verwalter die Gemeinschaft gegenüber Dritten. Regelmäßig anfallende Kosten sind hier zum Beispiel Wasser, Abwasser, Grundsteuer und Allgemeinstrom etc. um immer ausreichend Geld für diese Zahlungen zur Verfügung zu haben, wird der Wirtschaftsplan erstellt. Er stellt somit die Kalkulation für das kommende Jahr dar.
Ein weiterer sehr wichtiger Teil des Hausgeldes ist die Instandhaltungsrücklage, diese wird vom Verwalter auf ein separates Konto eingezahlt und stellt ein finanzielles Polster für in der Zukunft auftretende größere Reparaturen oder Renovierungsmaßnahmen des Gemeinschaftseigentums dar.
Das Hausgeld, auch Wohngeld genannt wird gerne verwechselt mit den sogenannten Nebenkosten oder Nebenkostenvorauszahlungen. Es hat zwar stellenweise ähnliche Inhalte, bezieht sich jedoch auf 2 völlig unterschiedliche rechtliche Verträge. Während das Hausgeld vom Wohnungseigentümer an den Verwalter zu bezahlen ist und dieser das Geld im Namen der WEG verwaltet und deren Rechnungen bezahlt. So werden die Nebenkosten bzw. die Nebenkostenvorauszahlung in einem Mietverhältnis vom Mieter an den Vermieter bezahlt. Während der Vermieter an seine Mieter tatsächlich angefallene Kosten abrechnen darf, darf der Verwalter aufgrund von Schätzungen abrechnen.
Umlagefähigen Kosten können vom Vermieter auf den Mieter umgelegt werden. Dazu gehören Dinge wie Versicherungskosten, Allgemeinstrom, Wasser, Heizöl oder Grundsteuer etc.
Eine genaue Aufzählung der umlagefähigen Kosten findet man in der Betriebskostenverordnung. (Siehe Lexikon: Nebenkosten).
Das liegt daran, dass der Mieter an den Vermieter bereits den vereinbarten monatlichen Mietzins bezahlen muss, um die jeweilige gebrauchsfähige Mietsache zur Verfügung gestellt zu bekommen.
Durch eine Hausordnung soll ein geregeltes Zusammenleben zwischen den verschiedenen Parteien in einem Mehrfamilienhaus geregelt werden hierdurch kann der Mieter verschiedene Aufgaben zugeteilt werden wie zum Beispiel das Reinigen des Treppenhauses oder auch den Winterdienst, wobei beim Winterdienst noch einige zusätzliche Dinge zu beachten wären. (Siehe News: Verkehrssicherung bei Eis und Schnee)
natürlich muss sich auch der Vermieter an gewisse Regeln bezüglich des Inhalts einer Hausordnung halten. Zu beachten wäre noch die Form der Hausordnung, gibt es sie nur als Aushang im Treppenhaus, so können dem Mieter keine Pflichten auferlegt werden, die nicht zu den vertraglich vereinbarten oder rechtlichen Pflichten gehören. Hierfür ist es nötig, dass die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrages ist oder diesen im Anhang beiliegt.
Wie den meisten bekannt ist, besteht zwischen 22 Uhr und 6 Uhr Nachtruhe sowie zwischen 12 Uhr und 15 Uhr Mittagsruhe. Dies kann Bestandteil einer Hausordnung sein, muss es aber nicht, da es sich hierbei ohnehin um eine gesetzliche Regelung handelt. Persönlichkeitsrechte dürfen hierbei natürlich nicht eingeschränkt werden, Dinge wie vorgeschriebene Besuchszeiten, Besuchsverbote oder vorgegebene Duschzeiten können weder durch die Hausordnung noch mit dem Mietvertrag vorgeschrieben werden.
I
Eine Indexmiete ist sowohl bei Wohnungen wie auch bei Gewerberäumen möglich. Sie wird durch den §557b BGB geregelt und im Mietvertrag vereinbart. Errechnet wird sie nach dem im Statistischen Bundesamt festgelegten Verbraucherindex für die Lebenserhaltung von privaten Haushalten. Voraussetzungen für die Indexmiete sind, dass die Berechnung offengelegt wird, Mieterhöhungen schriftlich festgehalten werden und ein Jahr lang nicht verändert werden.
Die Betriebskostenpauschale darf erhöht werden aufgrund von gestiegenen Betriebskosten. (§560 BGB)
Im Zuge einer Modernisierung kann die Indexmiete erhöht werden, wenn diese dazu dient, die gesetzlichen Auflagen zu erfüllen. Anhand einer Mieterhöhungserklärung muss der Vermieter diese Erhöhung ankündigen.
Bei der Staffelmiete gibt es keinen Preisindex, an dem man sich orientieren kann. Sie kann jährlich erfolgen, Umfang und Zeitpunkt muss aber im Mietvertrag festgehalten sein.
Die Instandhaltungsrücklage ist der Betrag, den die Wohnungseigentümer regelmäßig zusammen mit dem monatlichen Wohngeld ansparen, hiermit wird bei Bedarf das gemeinschaftliche Eigentum in Stand gehalten oder in Stand gesetzt. Die Instandhaltungsrücklage betreut, zusammen mit den anderen Geldern ebenfalls der Verwalter.
J
K
Im Liegenschaftskataster sind flächendeckend und aktuell alle Flurstücke und Gebäude auf der Grundlage von Liegenschaftsvermessungen eingetragen. Um beispielsweise einen Bauantrag stellen zu können, benötigen Sie einen Lageplan. Grundlage des Lageplans ist ein aktueller Auszug aus dem darstellenden Teil des Liegenschaftskatasters. Dieser Auszug wird auch Katasterkarte oder Liegenschaftskarte genannt.
Katasterpapiere sind nichts anderes als technische Papiere, in denen zum Beispiel
und sonstige Informationen zum technischen Bestand der Immobilien stehen. Ein Beispiel davon wäre z. B. der amtliche Lageplan. Diese Katasterpapiere können beim Katasteramt angefordert werden.
Der UnterschiedBeim Grundbuchamt werden hauptsächlich die juristischen Sachen verwaltet. Bei Katasteramt werden mehr die technischen, bautechnischen, lagetechnischen und größentechnischen Dinge hinterlegt.
Die 1949 gegründete Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) ist die größte nationale Förderbank. Sie dient dazu, ökologische, soziale und wirtschaftliche Bedingungen in Deutschland zu verbessern.
Sie vergibt zinsgünstige Kredite mit dem Hintergrund, Bau- und Renovierungsmaßnahmen sowie Sanierungen, die zur Steigerung der Energieeffizienz dienen, zu fördern.
Insbesondere jene, die dazu dienen, moderne Energiestandards einzuhalten und den CO2-Ausstoß zu reduzieren. So gilt zum Beispiel beim KfW-Effizienzhaus, je mehr der Energiebedarf durch die Sanierung verringert wird, desto höher der Zuschuss ausfällt.
Auch Studienkredite werden beispielsweise von der KfW zur Verfügung gestellt.
Am einfachsten ist es, sich beim KfW Zuschussportal zu registrieren und hier seinen Antrag zu stellen.
L
M
Die Mietpreisbremse soll verhindern, dass die Mieten von Wohnungen über ein gewisses Maß hinaus ansteigen. Über die Umsetzung der Mietpreisbremse entscheiden die Bundesländer in eigener Verantwortung.
Für den Begriff Mietpreisbremse gibt es keine gesetzliche Definition. Zumeist wird von Mietpreisbremse im Zusammenhang mit der Begrenzung der Miethöhe bei Neu- oder Wiedervermietung von Wohnungen gesprochen. Aber auch im Zusammenhang mit der 2013 eingeführten Möglichkeit, die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen in Bestandsmietverhältnissen zu senken, wird der Begriff Mietpreisbremse gebraucht.
N
Beim Erwerb einer mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnung gilt mit einem Zeitraum von zehn Jahren nach Ablösung der Kreditmittel die sogenannte Nachbindungsfrist. Diese bindet den Vermieter an die Kostenmiete.
Nebenkosten und Betriebskosten sind Unterhaltungskosten, die dem Eigentümer entstehen durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch der Immobilie.
Im Mietvertrag wird meist auf den §2 der Betriebskostenverordnung Bezug genommen. Diese hat der Mieter zusammen mit der Kaltmiete monatlich im Voraus an den Vermieter zu bezahlen, dieser hat die Pflicht, die Nebenkosten jährlich in einer Nebenkostenabrechnung abzurechnen (§ 556 BGB).
Im Gegensatz zum WEG muss der Abrechnungszeitraum im Mietrecht nicht dem Kalenderjahr entsprechen. In der Nebenkostenabrechnung sind alle Kosten aufzuführen, die im Abrechnungszeitraum angefallen sind und auf den Mieter umgelegt werden, hier orientiert man sich am § 259 BGB.
Nicht alle Betriebskosten, die dem Vermieter durch die Vermietung von Gebäuden und Wohnungen entstehen, darf er auf den Mieter umlegen und damit in der Nebenkostenabrechnung abrechnen. Inhaltlich wird die Nebenkostenabrechnung durch die Betriebskostenverordnung (BetrKV) geregelt, die in § 1 alle umlegbaren Nebenkosten auflistet zum Beispiel Grundsteuer, Warmwasser, Abwasser, Müllabfuhr, Straßenreinigung oder Versicherungen.
Nicht umlagefähig sind Kosten, die dem Vermieter durch die Verwaltung des Gebäudes sowie für die Instandhaltung und Instandsetzung entstehen.
Die Abrechnung muss für den Mieter gedanklich und rechnerisch nachvollziehbar sein, auch ohne dass dieser über juristische oder betriebswirtschaftliche Kenntnisse verfügt.
Der Vermieter muss dem Mieter die Abrechnung spätestens 12 Monate nach dem Ende der Abrechnungszeit zukommen lassen (§ 556 III S. 2 BGB). Eine Verlängerung dieser Frist besteht nur in Ausnahmefällen, wenn zum Beispiel die Grundsteuer durch die Gemeinde noch nicht abgerechnet wurde.
Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung seitens des Mieters müssen spätestens 12 Monate nach Zugang der Abrechnung erfolgen.
Wer im Besitz des Nißbrauchrechts nach § 1030 BGB ist, hat das Recht, alle Nutzen aus der belasteten Immobilie zu ziehen.
Wird eine Immobilie verkauft, kann der Verkäufer beispielsweise das Recht behalten, die Mieteinnahmen für einen vereinbarten Zeitraum für sich zu beanspruchen.
Häufige Gründe für die Nutzung des Nießbrauchrechts sind zum Beispiel eine vorweggenommene Erbfolge, die Eltern übertragen zu Lebzeiten die Immobilie an ihre Kinder, behalten aber die Mieteinnahmen zur Altersvorsorge für sich bzw. leben selbst in dieser Wohnung oder aber der steuerfreie Zeitraum von 10 Jahren soll mehrfach ausgenutzt werden.
Mittels eines Notars wird es ins Grundbuch eingetragen. Mit Ableben des berechtigten oder aber nach Ablauf der vertraglich vereinbarten Zeit. Der Nutzer des Nießbrauchrechts hat die Befugnis, das Grundstück in Besitz zu nehmen und sämtliche Nutzungen herauszuziehen. Dabei spielt es keine Rolle, ob es vermietet, verpachtet, bewirtschaftet oder aber selbst bewohnt wird. Es ist zwar nicht auf Dritte übertragbar, kann jedoch sofern vereinbarungsgemäß erlaubt einem anderen überlassen werden.
Neben den Rechten übernimmt der Nießbraucher auch Pflichten gegenüber dem Eigentümer. So ist er zum Beispiel dazu verpflichtet, die ruhenden öffentlichen Lasten zu übernehmen, insbesondere Grundsteuer, Abwassergebühren, aber auch die Prämien für die Gebäude Versicherung. Ebenfalls ist er in der Pflicht zur Schneeräumung und Verkehrswegsicherung.
Er muss die Immobilie ordnungsgemäß bewirtschaften und hat die hierfür anfallenden Kosten zu übernehmen. Zur Modernisierung ist er nicht verpflichtet, es sei denn, dies ist ausdrücklich vereinbart worden.
O
Geht es um den Verkauf einer Immobilie, so besteht für den Verkäufer eine Offenbarungspflicht. Dieser Begriff ist jedoch eher umgangssprachlicher Gebrauch, der Gesetzgeber spricht hier von Aufklärungspflicht. Im Zusammenhang mit dieser Pflicht wird häufig auch der Begriff des redlichen Verkäufers bzw. des redlichen Käufers genannt. Damit will man ausdrücken, dass diese Pflicht überall dort Anwendung findet, wo ein aufrichtiger Verkäufer sich verpflichtet fühlen muss, Gegebenheiten an der Immobilie zu offenbaren wo ein aufrichtiger Kaufinteressent dies auch erwarten kann.
Die Offenbarungspflicht bezieht sich vorwiegend auf versteckte Mängel nur solche lassen sich laut Begriffsdefinition offenbaren. Augenscheinliche Mängel, die geradezu ins Auge springen, die sogenannten offensichtlichen Mängel muss auch ein durchschnittlicher Interessent selbst erkennen können. Sollte er dazu nicht in der Lage sein, muss er fachlichen Beistand mit hinzuziehen.
Abgeplatzter Putz an der Fassade oder auch Risse in der selbigen sind klar offensichtliche Mängel, auf die der Verkäufer keine begründete Pflicht hat hinzuweisen. Ein offensichtlicher Mangel kann laut Definition auch von Kaufinteressenten ohne fachliches Wissen erkannt werden.
Versteckte Mängel sind nicht sofort erkennbar und können auch bei einer gewissenhaften Überprüfung nicht ohne Weiteres festgestellt werden. Ein versteckten Mangel hätten wir zum Beispiel, wenn der Verkäufer die oben genannten Risse in der Fassade überstreicht, um sie damit unkenntlich zu machen.
Verletzt der Verkäufer schuldhaft seine Aufklärungs- und Offenbarungspflicht, kann der Käufer den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten, den Kauf rückgängig machen und vom Verkäufer Schadensersatz einfordern. Voraussetzung ist, dass der Käufer nachweisen kann, dass der Verkäufer eine Offenbarungspflicht hatte und er arglistig getäuscht wurde.
R
Gemeinden übertragen regelmäßig die Räum- und Streupflicht im Winter auf Grundstückseigentümer. Diese können unter gewissen Umständen von ihnen selbst erfüllt werden allgemein üblich ist es allerdings, Dritte damit zu beauftragen. Im Falle einer Vermietung wird es meistens dem Mieter auferlegt, im Fall einer WEG wird hierfür in den allermeisten Fällen jedoch ein professioneller Räumdienst vom Verwalter beauftragt. Dies hat den Hintergrund, dass es laut Wohnungseigentümergesetz nicht möglich ist, die einzelnen Eigentümer zur Arbeit zur verpflichten. Außerdem kommt es hier dann auch leichter zu Problemen bezüglich der Haftung in einem Schadensfall.
Der Bürgersteig, der Hauseingang sowie die Wege zu den Garagen und den Mülltonnen müssen geräumt werden. Für den Gehweg vor dem Haus gilt, dass 2 Fußgänger aneinander vorbei gehen können, also ca. 1 m breit. Bei Hauptverkehrs- und Geschäftsstraßen gilt hier ein Streifen von eineinhalb Metern. Für Wege zu Mülltonnen oder Garagen ist es mindestens ein halber Meter.
Was passiert bei Glatteis?
Sollte sich Glatteis gebildet haben, so besteht sofortiger Handlungsbedarf. Beschleuniger wie Salz sind in vielen Städten verboten, diese empfehlen Sand oder Granulat.
Sollte ein Mieter für den Winterdienst verantwortlich sein, jedoch verhindert sein, muss er sich um eine Vertretung kümmern. Die passenden Geräte und das Material müssen vom Vermieter gestellt werden.
Sollte die Schneebeseitigung sinnlos sein, da es nicht aufhört zu schneien, entfällt die Räumpflicht. Hier ist es jedoch sinnvoll, dies zu dokumentieren, da im Streitfall der Räumpflichtige nachweisen muss, das eine anhaltende Verkehrssicherung durch dauerhaften Schneefall nicht möglich bzw. sinnlos war.
Im Falle eines Unfalls kann dem Verletzten unter Umständen eine Mitschuld gegeben werden, sollte dieser leichtsinnig gehandelt haben zum Beispiel wenn er sich auf offensichtliches Glatteis begeben hat.
Zur Unterstützung des nachbarschaftlichen Zusammenlebens hat der Gesetzgeber pauschale Ruhezeiten festgelegt. Nach dem Immissionsschutzgesetz der Bundesländer ist in der Zeit von 22 Uhr bis 6 Uhr in der Früh die Nachtruhe einzuhalten. Dies bedeutet natürlich nicht, dass jeder Bewohner ab 22 Uhr quasi auf Eierschalen zu laufen hat, aber das eigene Handeln darf den Nachbarn in seiner Ruhe nicht beeinträchtigen.
Da jeder Mensch ein unterschiedliches Empfinden von Lärm hat, gibt es auch hierfür Grenzwerte. So ist zum Beispiel das Betreiben technischer Geräte in einem Wohngebiet während der Nachtruhe bis maximal 35 dB in Städten 45 dB begrenzt. (Lärmrichtwerte der TA Lärm und der VDI-Richtlinie 2058, Blatt 1 „Arbeitslärm in der Nachbarschaft)
Beispiel: Flüstern 30 dB, Blätterrascheln 35 dB, Vogelgezwitscher 45 dB, Großraumbüro 70 dB.
Die gegenseitige Rücksichtnahme gebietet allerdings schon das nachbarschaftliche Gebot zur gegenseitigen Rücksichtnahme. Jeder sollte sich so verhalten, dass er den Nachbarn nicht über die Maßen beeinträchtigt oder stört.
In der Regel geben Kommunen eine Mittagsruhe von 13 bis 15 Uhr an.
In den Feiertagsgesetzen ist geregelt, dass Handlungen und Arbeiten in der Öffentlichkeit, die die Ruhe beeinträchtigen, verboten sind dazu gehören zum Beispiel Dinge wie Auto waschen, Bauarbeiten am oder im Haus.
S
Hierbei handelt es sich um eine besondere Form der Bürgschaft. Es handelt sich dabei um einen einseitig verpflichtenden Vertrag. Diese regelt das, sollte der eigentliche Schuldner seine Zahlungen nicht mehr leisten können so wird hier vom Gläubiger der Bürge herangezogen und wie der eigentliche Schuldner behandelt.
Sollte der Bürge die Zahlung im Bürgschaftsfall verweigern, so kann der Gläubiger umgehend zur Zwangsvollstreckung greifen.
Dafür ist allerdings eine entsprechende Klausel im Bürgschaftsvertrag nötig. Hier ist die Schriftform zwingend erforderlich, mündliche Zusagen sind nicht rechtsverbindlich.
Der Bürge haftet hier lediglich für die nicht gezahlte Miete, aber nie allgemein für die Zahlungen eines Schuldners. Die selbstschuldnerische Bürgschaft ist immer an einem konkreten Vertragsgegenstand geknüpft. Zudem sind in Bürgschaftsverträgen meistens Haftungsobergrenzen festgelegt, hierbei handelt es sich entweder um einen maximalen Haftungsbetrag oder eine zeitliche Begrenzung der Haftungspflicht.
Hier gehts meist um die Gebrauchs-und Nutzungsregelungen von gewissen Teilen des Gemeinschaftseigentums. Als Teil der Teilungserklärung wird hier einem einzelnen Eigentümer die alleinige Nutzung unter Ausschluss der anderen Eigentümer von einem Teil des Gemeinschaftseigentums gewährt.
Zum Beispiel darf der Eigentümer im Erdgeschoss einen gewissen Teil des gemeinschaftlichen Gartens oder auch den gesamten gemeinschaftlichen Garten für sich allein als Terrasse nutzen.
Das Wohnungseigentumsgesetz beschreibt das Sondereigentum als ein dem Volleigentum weitgehend gleichgestellten Recht an einer Wohnung. Grundsätzlich wird bei Volleigentum von Räumen ausgegangen, die zu Wohnzwecken geeignet sind. Jedoch können auch Werkstätten, Garagen oder Lagerräume zum Sondereigentum gehören, sofern bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind.
Alle Räume, Fußbodenbeläge, nicht tragende Wände, sanitäre Installationen, Heizkörper und Klimaanlagen, Innenseite der Wohnungstüren, zur Wohnung gehörende Lagerräume wie auch Decken-und Wandverkleidungen.
Die Balkendecke, Außenwände und der Belag der Brüstung gehören nicht zum Sondereigentum, sondern Gemeinschaftseigentum.
Fenster gehören ebenfalls zum Gemeinschaftseigentum, auch wenn sie Bestandteil der Wohnung sind.
Bei der Wohnungseingangstür handelt es sich im Innenbereich um Sondereigentum, die Außenseite jedoch ist Gemeinschaftseigentum.
Bis Ende 2020 war es so das in sich geschlossene Garagenplätze sondereigentumsfähig waren, jedoch für frei zugängliche Stellplätze nur ein Sondernutzungsrecht eingeräumt werden konnte.
Seit der WEG Reform vom 1.12.2020 ist es nun auch möglich, frei zugängliche Pkw Stellplätze mit entsprechender vertraglicher Regelung zum Sondereigentum zu erklären.
T
Teileigentum ist im Wohnungseigentumsrecht das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum, zu dem es gehört.
Wohnungs- und Teileigentum wird im Hinblick auf das Gesamtobjekt in 1000/Miteigentumsanteilen angegeben, so dass ein Wohnungs- und Teileigentümer beispielsweise 150/1000 Anteile am Gesamteigentum besitzt.
U
Untervermietung bedeutet, dass der Mieter einem Dritten die von ihm selbst gemietete Wohnung ganz oder teilweise gegen Entgelt zum selbstständigen Gebrauch überlässt. Der Vermieter hat ein Interesse daran, dass nur der Mieter, mit dem er den Mietvertrag abgeschlossen hat, die Wohnung nutzt. Daher ist der Mieter ohne die ausdrückliche Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, die Wohnung einem Dritten zu überlassen und sie an diesen weiter zu vermieten (§ 540 BGB).
Um aber auch die Interessen des Mieters zu berücksichtigen, erlaubt § 553 BGB die Untervermietung dann, wenn der Mieter nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse geltend macht, einen Teil seiner Wohnung einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen. Dieses berechtigte Interesse muss nach Abschluss des Mietvertrages entstanden sein.
Ein berechtigtes Interesse kann darin bestehen, dass der Mieter aus finanziellen Gründen auf die Untervermietung angewiesen ist oder dieser infolge beruflicher Veränderungen die Wohnung vorübergehend kaum mehr nutzt und dennoch beaufsichtigt wissen möchte. Idealerweise vereinbart der Hauptmieter mit dem Untermieter einen Untermietvertrag, der auf die Vereinbarungen des Hauptmietvertrages Bezug nimmt. Wichtig ist, dass die Kündigungsfristen im Hauptmietvertrag und im Untermietvertrag parallel laufen.
Die Untervermietung bezieht sich ausdrücklich nur auf Teile des Wohnraums. Einen Anspruch auf Untervermietung des gesamten Wohnraums hat der Mieter grundsätzlich nicht. Macht der Mieter ein berechtigtes Interesse geltend, hat er einen Rechtsanspruch auf Untervermietung eines Teils seines Wohnraums. Alternativ kann der Mieter das (befristet vereinbarte und normalerweise nicht ordentlich kündbare) Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen (dreimonatigen) Frist kündigen.
Will der Mieter untervermieten, hat der Vermieter Anspruch darauf, dass der Mieter den Untermieter konkret benennt. Unzumutbare Untermieter kann der Vermieter ablehnen. Eine einmal erteilte Erlaubnis zur Untervermietung kann der Vermieter nur widerrufen, wenn er das Widerrufsrecht ausdrücklich vereinbart hat. Im Verhältnis zum Vermieter schuldet allein der Hauptmieter die Miete. Der Mieter haftet nicht nur für Schäden, sondern auch für das Verhalten seines Untermieters, das der Vermieter in begründeten Fällen auch zum Anlass für eine fristlose Kündigung des Hauptmietverhältnisses nehmen kann.
V
Mit einer Vereinbarung werden Sachverhalte geregelt, die einen grundsätzlichen Charakter haben und langfristig gelten sollen.
Vereinbarungen setzen dabei im Gegensatz zu Beschlüssen die Einstimmigkeit voraus. Bei einem Beschluss würde man von der sogenannten Allstimmigkeit sprechen, würden alle ins Grundbuch eingetragenen Anteilseigner der WEG dazu abstimmen. Bei einer Vereinbarung müssen also alle Wohnungseigentümer einverstanden sein. Es reicht im Fazit das „Nein“ eines einzelnen Miteigentümers aus, um eine Vereinbarung innerhalb einer WEG zu verhindern. Die Vereinbarung ist aus rechtlicher Sicht als ein Vertrag zu sehen und kann auch in mündlicher Form getroffen werden. Ebenso ist eine Eigentümerversammlung als offizieller Rahmen nicht erforderlich, um eine Vereinbarung abzuschließen. Der Ort ist ebenso frei wählbar, sodass man sich als WEG in der Wohnung eines Miteigentümers, in der gemeinsamen Gartenanlage oder in einem Imbiss treffen könnte, um eine solche Vereinbarung abzuschließen. Trotz dieser vielfältigen Freiheiten ist eine schriftliche Fixierung einer Vereinbarung dringend anzuraten, sodass man sich als Wohnungseigentümer – falls in Zukunft erforderlich – auf einen genauen Wortlaut samt Datum berufen kann.
Verstößt ein Beschluss gegen eine zwingende Rechtsvorschrift, auf deren Einhaltung nicht rechtswirksam verzichtet werden kann, insbesondere des Wohnungseigentumsgesetzes, ist er nichtig (§ 24 Abs. IV WEG).
Beschlüsse der Wohnungseigentümer sind auch für den neuen Erwerber eines Wohnungseigentums verpflichtend, ohne dass sie im Grundbuch eingetragen werden müssen (§ 1 Abs. IV WEG). Die Vereinbarung hingegen muss in das Grundbuch eingetragen werden. Nur dann wirkt sie auch gegen den Rechtsnachfolger.
Besteht für eine Immobilie oder ein Grundstück ein Vorkaufsrecht, so muss der Verkäufer, wenn er einen Kaufvertrag mit einem Käufer abschließt, diesen schnellstmöglich dem Vorkaufsbegünstigten vorlegen. Wenn dieser sein Vorkaufsrecht ausüben will, darf er den Kaufvertrag anstelle des ursprünglichen Käufers übernehmen, einschließlich aller bereits vereinbarten Konditione.
Dieses Vorkaufsrecht gibt es ausschließlich für Grundstücke, nicht aber für darauf stehende Gebäude (§§ 1094 bis 1104 BGB). Es wird direkt im Grundbuch vermerkt. Die Eintragung ins Grundbuch fungiert gleichzeitig als Vormerkung. Damit hat der Vorkaufsberechtigte sogar dann noch das Recht, die Übertragung des Grundstückes zu verlangen, wenn der Erstkäufer bereits im Grundbuch eingetragen wurde. Wichtig: Das dingliche Vorkaufsrecht ist nicht vererbbar (§ 473BGB), außer die Vererbbarkeit wurde im Grundbuch vermerkt.
Ein schuldrechtlicher Vertrag kann laut § 463 – 473 BGB für bewegliche Dinge und unbewegliche Gegenstände geschlossen werden.
Es ist quasi ein Privatvertrag, in dem theoretisch alles vereinbart werden kann.
Das Besondere ist, dass das schuldrechtliche Vorkaufsrecht nicht im Grundbuch vermerkt oder eingetragen ist.
Wird das Grundstück oder die Immobilie verkauft, ohne dass der Vorkaufsberechtigte gefragt wurde, ist der Kaufvertrag, anders als beim dinglichen Vorkaufsrecht gültig.
In diesem Fall ist der Verkäufer, der den Vorkaufsberechtigten umgangen hat, schadensersatzpflichtig.
Das Grundstück oder die Wohnung bekommt allerdings der andere (Erstkäufer).
Das bedeutet, der Vorkaufsberechtigte hat einen Schadensersatzanspruch, aber kann die Immobilie nicht mehr einfordern.
Demnach sichert ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht bei Immobilien zwar einen Schadensersatzanspruch, aber nicht das Grundstück/Gebäude oder die betreffenden Gegenstände.
Das öffentliche-rechtliche Vorkaufsrecht
Beim öffentlich-rechtlichen Vorkaufsrecht hat die Gemeinde das Vorkaufsrecht inne. Festgeschrieben ist dies im Baugesetzbuch (§ 24 bis 28 BauGB). Aber auch über das Naturschutz‑, Denkmalschutz‑, Reichssiedlungs- oder Eisenbahngesetz sowie das Wasserrecht können als Grundlage für das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht dienen. Betroffen sein können Flächen, die im Bebauungsplan der Kommune für öffentliche Zwecke markiert sind. Weitere Möglichkeiten sind, dass es sich um ein Grundstück in einem sogenannten Umlegungsgebiet, in dem Grundstücke neu sortiert werden sollen, handelt oder sich das Grundstück in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet, einem städtebaulichen Entwicklungsbereich oder im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung befindet.
Das gesetzliche Vorkaufsrecht gilt für Mieter.
Es gilt zum Beispiel dann, wenn ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufgeteilt werden und an einen Dritten verkauft werden.
Geregelt ist dies in § 577 BGB.
Ausgenommen sind hier Verwandte des Verkäufers.
Teilweise hat die Gemeinde auch ein gesetzliches Vorkaufsrecht zur Sicherung der Bauleitplanung. Verankert ist das in § 24 BauGB.
W
Das Wohnungseigentumsgesetz umfasst die Bestimmungen zur Entstehung von Wohneigentum sowie dessen Verwaltung und die Aufteilung in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Außerdem enthält das 1951 eingeführte Wohnungseigentumsgesetz Regelungen für die Wohnungseigentümerversammlung und die dabei getroffenen Beschlüsse.
Zusätzlich ist das WEG gefüllt mit zahlreichen Kommentaren zum reinen Gesetzestext. Diese dienen weniger zur Information für Eigentümer, sondern sollen Anwälten die Gesetzesauslegung erleichtern, da es rund um das Wohnungseigentumsgesetz immer wieder zu Streitigkeiten kommt.
Am 1.12.2020 tritt die WEG-Reform in Kraft.
Das Wohnungseigentumsgesetz aus dem Jahr 1951 ist in wesentlichen Teilen modernisiert worden.
Das Gesetz beinhaltet Regelungen zu einer effizienteren Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaften und zur rechtlichen Erleichterung baulicher Veränderungen. Denn der bauliche Zustand von Wohnungseigentumsanlagen bleibt vielfach hinter dem Zustand vergleichbarer Anlagen zurück, da bauliche Veränderungen zum Beispiel zum energetischen oder Barriere reduzierenden Umbau derzeit wegen der erforderlichen Mehrheitsverhältnisse nur erschwert möglich sind. Auch bauliche Maßnahmen im individuellen Interesse einzelner Wohnungseigentümer, die zugleich im gesamtgesellschaftlichen Interesse liegen, werden künftig erleichtert.
Z
Unter einer zugesicherten Eigenschaft versteht man eine Eigenschaft einer Immobilie, welche der Verkäufer dem Käufer zusichert. Wenn sich beim Kauf der Immobilie rausstellt, dass diese Eigenschaft nicht vorhanden ist, so haftet der Verkäufer mit Schadenersatz. Als zugesichert gilt eine Eigenschaft, wenn der Verkäufer dem Käufer ausdrücklich zu erkennen gibt, dass dieser für den Bestand der betreffenden Eigenschaft einstehen will.
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