Son­der­ei­gen­tü­mer kann wei­ter­hin selbst gegen Stö­run­gen des Son­der­ei­gen­tums klagen

Auch nach der WEG-Reform kann ein Woh­nungs­ei­gen­tü­mer Stö­run­gen sei­nes Son­der­ei­gen­tums auch dann selbst abweh­ren, wenn zugleich das Gemein­schafts­ei­gen­tum betrof­fen ist. Einen Aus­gleich in Geld kann ein ein­zel­ner Eigen­tü­mer wegen sol­cher Stö­run­gen nur in Aus­nah­me­fäl­len verlangen.

Hin­ter­grund: Streit über Ersatz für ver­schan­del­ten Blick

Die Mit­glie­der einer Wohnungs­eigentümer­gemein­schaft in Ham­burg strei­ten über Schadensersatz.

Die Tei­lungs­er­klä­rung aus dem Jahr 1973 sieht 10 Son­der­ei­gen­tums­ein­hei­ten vor: Neun Ein­hei­ten (Nr. 1 bis 9) in einem Mehr­fa­mi­li­en­haus und eine Ein­heit (Nr. 10) als Ein­zel­haus mit näher fest­ge­leg­ten Eigen­schaf­ten. Die recht­li­che Gestal­tung als Woh­nungs­ei­gen­tum wur­de sei­ner­zeit gewählt, weil die zustän­di­ge Behör­de eine Tei­lung des Grund­stücks nicht geneh­migt hatte.

Der Bau­trä­ger errich­te­te das Mehr­fa­mi­li­en­haus und ver­äu­ßer­te die Ein­hei­ten Nr. 1 bis 9. Die Ein­heit Nr. 10 wur­de zunächst nicht errich­tet. Erst im Jahr 2012 bau­te der nun­meh­ri­ge Eigen­tü­mer der Ein­heit Nr. 10 ein Einzelhaus.

pexels-photo-6906555

Auch nach der WEG-Reform kann ein Woh­nungs­ei­gen­tü­mer Stö­run­gen sei­nes Son­der­ei­gen­tums auch dann selbst abweh­ren, wenn zugleich das Gemein­schafts­ei­gen­tum betrof­fen ist. Einen Aus­gleich in Geld kann ein ein­zel­ner Eigen­tü­mer wegen sol­cher Stö­run­gen nur in Aus­nah­me­fäl­len verlangen.

Hin­ter­grund: Streit über Ersatz für ver­schan­del­ten Blick

Die Mit­glie­der einer Wohnungs­eigentümer­gemein­schaft in Ham­burg strei­ten über Schadensersatz.

Die Tei­lungs­er­klä­rung aus dem Jahr 1973 sieht 10 Son­der­ei­gen­tums­ein­hei­ten vor: Neun Ein­hei­ten (Nr. 1 bis 9) in einem Mehr­fa­mi­li­en­haus und eine Ein­heit (Nr. 10) als Ein­zel­haus mit näher fest­ge­leg­ten Eigen­schaf­ten. Die recht­li­che Gestal­tung als Woh­nungs­ei­gen­tum wur­de sei­ner­zeit gewählt, weil die zustän­di­ge Behör­de eine Tei­lung des Grund­stücks nicht geneh­migt hatte.

Der Bau­trä­ger errich­te­te das Mehr­fa­mi­li­en­haus und ver­äu­ßer­te die Ein­hei­ten Nr. 1 bis 9. Die Ein­heit Nr. 10 wur­de zunächst nicht errich­tet. Erst im Jahr 2012 bau­te der nun­meh­ri­ge Eigen­tü­mer der Ein­heit Nr. 10 ein Einzelhaus.

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Eine Woh­nungs­ei­gen­tü­me­rin* aus dem Mehr­fa­mi­li­en­haus meint, das Ein­zel­haus ent­spre­che nicht den Vor­ga­ben der Tei­lungs­er­klä­rung und beein­träch­ti­ge den Aus­blick aus ihrer Woh­nung auf die Elbe. Der Ver­kehrs­wert der Woh­nung sei dadurch um 55.000 Euro ver­min­dert. Sie ver­langt die­sen Betrag vom Eigen­tü­mer der Ein­heit Nr. 10 als Scha­dens­er­satz. Amts- und Land­ge­richt haben die Kla­ge als unbe­grün­det abgewiesen.

Ent­schei­dung: Son­der­ei­gen­tü­mer kann selbst kla­gen, aber nicht auf Geld

Der BGH bestä­tigt die Ent­schei­dun­gen der Vor­in­stan­zen mit der Maß­ga­be, dass die Kla­ge bereits unzu­läs­sig ist.

Die Woh­nungs­ei­gen­tü­me­rin ist im Hin­blick auf Zah­lungs­an­sprü­che, die aus einer plan­wid­ri­gen Errich­tung des Ein­zel­hau­ses her­ge­lei­tet wer­den, nicht pro­zess­füh­rungs­be­fugt. Nur die Gemein­schaft der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer könn­te sol­che Rech­te aus­üben, unab­hän­gig davon, ob die­se auf eine Beein­träch­ti­gung des Gemein­schafts­ei­gen­tums oder des Son­der­ei­gen­tums gestützt werden.

Beein­träch­ti­gung des Gemeinschaftseigentums

Nach dem mit der WEG-Reform zum 1.12.2020 ein­ge­führ­ten § 9a Abs. 2 WEG übt (allein) die Gemein­schaft der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer die sich aus dem gemein­schaft­li­chen Eigen­tum erge­ben­den Rech­te aus. Dazu gehö­ren ins­be­son­de­re Ansprü­che wegen einer Beein­träch­ti­gung des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums und dar­an anknüp­fen­de Sekun­där­an­sprü­che, wie sie hier in Rede stehen.

Zwar hat der BGH kürz­lich ent­schie­den, dass bei einem schon vor Inkraft­tre­ten der WEG-Reform ein­ge­lei­te­ten Ver­fah­ren eine bestehen­de Pro­zess­füh­rungs­be­fug­nis eines ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mers nach Inkraft­tre­ten der Reform fort­be­stehen kann. Das kommt hier aber nicht in Betracht, weil die Eigen­tü­me­rin auch schon vor der WEG-Reform für den gel­tend gemach­ten Zah­lungs­an­spruch nicht pro­zess­füh­rungs­be­fugt war. Für Scha­dens­er­satz­an­sprü­che wegen der Beein­träch­ti­gung von Gemein­schafts­ei­gen­tum bestand eine soge­nann­te gebo­re­ne Aus­übungs­be­fug­nis des Ver­ban­des gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halb­satz 1 WEG alter Fas­sung, das heißt, von vorn­her­ein konn­te nur der Ver­band die Ansprü­che gel­tend machen. Besei­ti­gungs- oder Unter­las­sungs­an­sprü­che hin­ge­gen konn­te eine Gemein­schaft nur durch­set­zen, wenn sie die­se durch Mehr­heits­be­schluss an sich gezo­gen hat­te (geko­re­ne Ausübungsbefugnis).

Für den Fall, dass Besei­ti­gungs- und Unter­las­sungs­an­sprü­che und auf Natu­ral­re­sti­tu­ti­on gerich­te­te Scha­dens­er­satz­an­sprü­che glei­cher­ma­ßen bestehen, hat der BGH aus­nahms­wei­se auch hin­sicht­lich der Scha­dens­er­satz­an­sprü­che nur eine geko­re­ne Aus­übungs­be­fug­nis ange­nom­men. Da der Scha­dens­er­satz­an­spruch hier aber nicht auf eine Stö­rungs­be­sei­ti­gung, son­dern einen finan­zi­el­len Aus­gleich gerich­tet war, liegt die­ser Aus­nah­me­fall nicht vor.

Beein­träch­ti­gung des Sondereigentums

Auch aus einer Beein­träch­ti­gung des Son­der­ei­gen­tums kann die Woh­nungs­ei­gen­tü­me­rin kei­ne Pro­zess­füh­rungs­be­fug­nis herleiten.

Aller­dings kann ein Woh­nungs­ei­gen­tü­mer inso­weit pro­zess­füh­rungs­be­fugt sein, als er sei­ne Kla­ge auf eine Stö­rung im räum­li­chen Bereich des Son­der­ei­gen­tums stützt. 

Vor der WEG-Reform konn­ten ein­zel­ne Woh­nungs­ei­gen­tü­mer sol­che Ansprü­che selbst gel­tend machen; die Gemein­schaft konn­te sie auch nicht durch Beschluss an sich ziehen.

Seit der WEG-Reform kann ein Woh­nungs­ei­gen­tü­mer Unter­las­sungs- oder Besei­ti­gungs­an­sprü­che gemäß § 1004 BGB und § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG, die auf die Abwehr von Stö­run­gen im räum­li­chen Bereich sei­nes Son­der­ei­gen­tums gerich­tet sind, wei­ter­hin auch dann selbst gel­tend machen, wenn zugleich das Gemein­schafts­ei­gen­tum von den Stö­run­gen betrof­fen ist. Die oben genann­te allei­ni­ge Aus­übungs­be­fug­nis der Gemein­schaft gemäß § 9a Abs. 2 WEG bezieht sich auf die Abwehr von Stö­run­gen des Gemeinschaftseigentums.

Dane­ben kann ein Woh­nungs­ei­gen­tü­mer Aus­gleich in Geld ver­lan­gen, wenn eine unzu­mut­ba­re Ein­wir­kung nicht abge­wehrt wer­den kann, son­dern gedul­det wer­den muss (§ 14 Abs. 3 WEG). Um einen sol­chen Aus­gleichs­an­spruch geht es hier aber nicht, son­dern die Eigen­tü­me­rin nimmt die Stö­rung bewusst hin und ver­langt daher Scha­dens­er­satz statt der Besei­ti­gung gemäß den §§ 280, 281 BGB.

Im Hin­blick auf einen sol­chen Scha­dens­er­satz­an­spruch ist die Eigen­tü­me­rin nicht pro­zess­füh­rungs­be­fugt, denn es bedürf­te jeden­falls der Koor­di­nie­rung durch eine gemein­schaft­li­che Wil­lens­bil­dung. Ande­ren­falls bestün­de für den Stö­rer die Gefahr, unter­schied­li­chen Anspruchs­zie­len des Ver­bands einer­seits und ein­zel­ner Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ande­rer­seits aus­ge­setzt zu sein. Das Recht, von der Stö­rungs­be­sei­ti­gung abzu­se­hen und statt­des­sen Scha­dens­er­satz zu ver­lan­gen, kann nur durch den Ver­band aus­ge­übt wer­den. Somit beschränkt sich das Recht eines Son­der­ei­gen­tü­mers, Stö­run­gen abzu­weh­ren, die sowohl den räum­li­chen Bereich sei­nes Son­der­ei­gen­tums als auch das Gemein­schafts­ei­gen­tum beein­träch­ti­gen, auf Unter­las­sungs- und Besei­ti­gungs­an­sprü­che. Nur bei unzu­mut­ba­ren, aber dul­dungs­pflich­ti­gen Ein­wir­kun­gen kann ein ein­zel­ner Woh­nungs­ei­gen­tü­mer Aus­gleich in Geld verlangen.

(BGH, Urteil v. 11.6.2021, V ZR 41/19)

*Hin­weis: Im Ori­gi­nal-Fall hat der Nieß­brau­cher eines Woh­nungs­ei­gen­tums in Pro­zess­stand­schaft für die Eigen­tü­me­rin geklagt. Der Über­sicht­lich­keit hal­ber wur­de der Sach­ver­halt inso­weit vereinfacht.

Foto von And­res Gar­cia con Pexels

Eine Woh­nungs­ei­gen­tü­me­rin* aus dem Mehr­fa­mi­li­en­haus meint, das Ein­zel­haus ent­spre­che nicht den Vor­ga­ben der Tei­lungs­er­klä­rung und beein­träch­ti­ge den Aus­blick aus ihrer Woh­nung auf die Elbe. Der Ver­kehrs­wert der Woh­nung sei dadurch um 55.000 Euro ver­min­dert. Sie ver­langt die­sen Betrag vom Eigen­tü­mer der Ein­heit Nr. 10 als Scha­dens­er­satz. Amts- und Land­ge­richt haben die Kla­ge als unbe­grün­det abgewiesen.

Ent­schei­dung: Son­der­ei­gen­tü­mer kann selbst kla­gen, aber nicht auf Geld

Der BGH bestä­tigt die Ent­schei­dun­gen der Vor­in­stan­zen mit der Maß­ga­be, dass die Kla­ge bereits unzu­läs­sig ist.

Die Woh­nungs­ei­gen­tü­me­rin ist im Hin­blick auf Zah­lungs­an­sprü­che, die aus einer plan­wid­ri­gen Errich­tung des Ein­zel­hau­ses her­ge­lei­tet wer­den, nicht pro­zess­füh­rungs­be­fugt. Nur die Gemein­schaft der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer könn­te sol­che Rech­te aus­üben, unab­hän­gig davon, ob die­se auf eine Beein­träch­ti­gung des Gemein­schafts­ei­gen­tums oder des Son­der­ei­gen­tums gestützt werden.

Beein­träch­ti­gung des Gemeinschaftseigentums

Nach dem mit der WEG-Reform zum 1.12.2020 ein­ge­führ­ten § 9a Abs. 2 WEG übt (allein) die Gemein­schaft der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer die sich aus dem gemein­schaft­li­chen Eigen­tum erge­ben­den Rech­te aus. Dazu gehö­ren ins­be­son­de­re Ansprü­che wegen einer Beein­träch­ti­gung des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums und dar­an anknüp­fen­de Sekun­där­an­sprü­che, wie sie hier in Rede stehen.

Zwar hat der BGH kürz­lich ent­schie­den, dass bei einem schon vor Inkraft­tre­ten der WEG-Reform ein­ge­lei­te­ten Ver­fah­ren eine bestehen­de Pro­zess­füh­rungs­be­fug­nis eines ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mers nach Inkraft­tre­ten der Reform fort­be­stehen kann. Das kommt hier aber nicht in Betracht, weil die Eigen­tü­me­rin auch schon vor der WEG-Reform für den gel­tend gemach­ten Zah­lungs­an­spruch nicht pro­zess­füh­rungs­be­fugt war. Für Scha­dens­er­satz­an­sprü­che wegen der Beein­träch­ti­gung von Gemein­schafts­ei­gen­tum bestand eine soge­nann­te gebo­re­ne Aus­übungs­be­fug­nis des Ver­ban­des gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halb­satz 1 WEG alter Fas­sung, das heißt, von vorn­her­ein konn­te nur der Ver­band die Ansprü­che gel­tend machen. Besei­ti­gungs- oder Unter­las­sungs­an­sprü­che hin­ge­gen konn­te eine Gemein­schaft nur durch­set­zen, wenn sie die­se durch Mehr­heits­be­schluss an sich gezo­gen hat­te (geko­re­ne Ausübungsbefugnis).

Für den Fall, dass Besei­ti­gungs- und Unter­las­sungs­an­sprü­che und auf Natu­ral­re­sti­tu­ti­on gerich­te­te Scha­dens­er­satz­an­sprü­che glei­cher­ma­ßen bestehen, hat der BGH aus­nahms­wei­se auch hin­sicht­lich der Scha­dens­er­satz­an­sprü­che nur eine geko­re­ne Aus­übungs­be­fug­nis ange­nom­men. Da der Scha­dens­er­satz­an­spruch hier aber nicht auf eine Stö­rungs­be­sei­ti­gung, son­dern einen finan­zi­el­len Aus­gleich gerich­tet war, liegt die­ser Aus­nah­me­fall nicht vor.

Beein­träch­ti­gung des Sondereigentums

Auch aus einer Beein­träch­ti­gung des Son­der­ei­gen­tums kann die Woh­nungs­ei­gen­tü­me­rin kei­ne Pro­zess­füh­rungs­be­fug­nis herleiten.

Aller­dings kann ein Woh­nungs­ei­gen­tü­mer inso­weit pro­zess­füh­rungs­be­fugt sein, als er sei­ne Kla­ge auf eine Stö­rung im räum­li­chen Bereich des Son­der­ei­gen­tums stützt. 

Vor der WEG-Reform konn­ten ein­zel­ne Woh­nungs­ei­gen­tü­mer sol­che Ansprü­che selbst gel­tend machen; die Gemein­schaft konn­te sie auch nicht durch Beschluss an sich ziehen.

Seit der WEG-Reform kann ein Woh­nungs­ei­gen­tü­mer Unter­las­sungs- oder Besei­ti­gungs­an­sprü­che gemäß § 1004 BGB und § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG, die auf die Abwehr von Stö­run­gen im räum­li­chen Bereich sei­nes Son­der­ei­gen­tums gerich­tet sind, wei­ter­hin auch dann selbst gel­tend machen, wenn zugleich das Gemein­schafts­ei­gen­tum von den Stö­run­gen betrof­fen ist. Die oben genann­te allei­ni­ge Aus­übungs­be­fug­nis der Gemein­schaft gemäß § 9a Abs. 2 WEG bezieht sich auf die Abwehr von Stö­run­gen des Gemeinschaftseigentums.

Dane­ben kann ein Woh­nungs­ei­gen­tü­mer Aus­gleich in Geld ver­lan­gen, wenn eine unzu­mut­ba­re Ein­wir­kung nicht abge­wehrt wer­den kann, son­dern gedul­det wer­den muss (§ 14 Abs. 3 WEG). Um einen sol­chen Aus­gleichs­an­spruch geht es hier aber nicht, son­dern die Eigen­tü­me­rin nimmt die Stö­rung bewusst hin und ver­langt daher Scha­dens­er­satz statt der Besei­ti­gung gemäß den §§ 280, 281 BGB.

Im Hin­blick auf einen sol­chen Scha­dens­er­satz­an­spruch ist die Eigen­tü­me­rin nicht pro­zess­füh­rungs­be­fugt, denn es bedürf­te jeden­falls der Koor­di­nie­rung durch eine gemein­schaft­li­che Wil­lens­bil­dung. Ande­ren­falls bestün­de für den Stö­rer die Gefahr, unter­schied­li­chen Anspruchs­zie­len des Ver­bands einer­seits und ein­zel­ner Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ande­rer­seits aus­ge­setzt zu sein. Das Recht, von der Stö­rungs­be­sei­ti­gung abzu­se­hen und statt­des­sen Scha­dens­er­satz zu ver­lan­gen, kann nur durch den Ver­band aus­ge­übt wer­den. Somit beschränkt sich das Recht eines Son­der­ei­gen­tü­mers, Stö­run­gen abzu­weh­ren, die sowohl den räum­li­chen Bereich sei­nes Son­der­ei­gen­tums als auch das Gemein­schafts­ei­gen­tum beein­träch­ti­gen, auf Unter­las­sungs- und Besei­ti­gungs­an­sprü­che. Nur bei unzu­mut­ba­ren, aber dul­dungs­pflich­ti­gen Ein­wir­kun­gen kann ein ein­zel­ner Woh­nungs­ei­gen­tü­mer Aus­gleich in Geld verlangen.

(BGH, Urteil v. 11.6.2021, V ZR 41/19)

*Hin­weis: Im Ori­gi­nal-Fall hat der Nieß­brau­cher eines Woh­nungs­ei­gen­tums in Pro­zess­stand­schaft für die Eigen­tü­me­rin geklagt. Der Über­sicht­lich­keit hal­ber wur­de der Sach­ver­halt inso­weit vereinfacht.

Foto von And­res Gar­cia con Pexels